君合美国说S3:E10丨登记期限即将到期：美国佛州限制外国人购置不动产法案内容介绍及应对
2023年7月1日，美国佛罗里达州（“佛州”）CS/CS/SB 264 – 外国利益法案（“SB 264法案”）正式生效。该法案对中国个人和实体设专节进行购地限制，并对包括中国在内的特定外国个人及实体新取得佛州土地权益出台了相关禁令及登记要求。未按要求登记者或将面临高达每日1,000美元的罚金。本文就SB 264法案对中国个人或实体持有佛州土地的影响及应对等问题提供简要介绍及分析。
一、SB 264法案主要内容
1. 适用对象
SB 264法案禁令的适用对象主要为“外国主体（foreign principals）”。1中国个人、中国公司均被纳入该范围，受SB 264法案的限制。
2. 禁令
SB 264法案的禁令主要包含三个部分：
（1）禁止有关“外国主体”在SB 264法案生效后新取得“农业用地”。在法案生效前已取得相关土地的，须在2024年1月1日之前向佛州农业与消费者服务部（Department of Agriculture and Consumer Services）登记其财产所有权。
（2）禁止有关“外国主体”在SB 264法案生效后新取得“军事设施”或“关键基础设施”上或周围10英里内不动产。在法案生效前已取得相关不动产的，须在2023年12月31日之前向佛州商务部（Department of Commerce）登记其财产所有权。
（3）禁止中国政府、中国政党、中国官员、中国实体和个人（“中国相关方”）在SB 264法案生效后新取得任何佛州不动产，在法案生效前已取得相关不动产的，须在2023年12月31日前完成登记。
3. 例外情形
SB 264法案的例外情形主要包括四类情形：
（1）若有关“外国主体”或“中国相关方”对佛州土地或不动产的所有权是通过持有上市公司股票间接实现的，且该股权满足SB 264法案下的有关规定，则该所有权属于“微小限度例外”，不受购买限制，无需进行登记。
（2）如果通过受遗赠、继承、执行担保权益或收取债务的方式，有关“外国主体”或“中国相关方”仍可在SB 264法案生效或之后获得受上述限制的土地或不动产，但权利人在获得土地或不动产后的3年内必须出售、转让或以其他方式退出。依据该例外获得土地的权利人需按规进行登记。
（3）针对居住目的的不动产，SB 264法案规定若 (a) 该地块不在佛罗里达州任何军事设施上或其5英里范围内；(b) 该自然人持有现正有效的经核实的美国签证，该签证不得为游客旅行签证，或该自然人持有官方文件证实其已在美国获得庇护，且前述签证或文件授权该自然人在佛罗里达州合法居留；及(c) 住宅用不动产的购买是以持有 (b) 段所述签证或官方文件的人的名义进行的，则“外国主体”或“中国相关方”的自然人可购买一处面积不超过2英亩的住宅类不动产。该例外不适用于针对农业用地的限制。依据该例外获得土地的权利人需按规进行登记。
（4）SB 264法案的禁令不适用于于以外交目的在美国联邦政府的承认、知情或允许情况下购买不动产的“外国主体”。
4. 处罚
对于应登记但未及时登记的“外国主体”或“中国相关方”，将受到每天1,000美元的罚金。针对前述罚金，佛州农业与消费者服务部或佛州商业部可在未登记不动产上设置抵押权。此外，违反SB 264法案持有或获得的不动产还可能面临民事诉讼和刑事处罚。
二、满足登记条件的持有佛州不动产的中国个人或实体应尽快完成登记
目前，佛州农业与消费者服务部及佛州商业部均已开通线上登记系统，可开始接收登记。由于登记的截止日期（12月31日）临近，对于满足登记条件的持有佛州不动产的中国个人或实体，应尽快完成登记，避免产生罚金。
值得注意的是，由于本法案为新近出台，截至本文发布之日，佛州农业与消费者服务部及佛州商业部有关SB 264法案的执行细则仍未正式生效，我们将密切关注佛州政府相关部门对登记实操和登记系统的进一步更新及可能的调整。
本文之目的仅为提供一般信息，不构成任何法域下的法律意见。
感谢实习生林小涵对本文的贡献
1. 外国主体是指：
（a）中华人民共和国、俄罗斯联邦、伊朗伊斯兰共和国、朝鲜民主主义人民共和国、古巴共和国、委内瑞拉的尼古拉斯·马杜罗政权及叙利亚阿拉伯共和国（“受关注外国”）政府或其官员；
（b）受关注外国的任何政党、政党成员和政党分支机构；
（c）根据受关注外国法律设立或主要营业地在受关注外国的合伙企业、协会、公司、组织或其他人员组合，及此类实体的子公司或下设机构；
（d）任何居住在受关注外国但不是美国公民或美国合法永久居民的人；
（e）任何为持有本州不动产之目的而取得控制权的其他合伙企业、协会、公司、组织、信托，及任何其他法律实体或附属机构的上述 (a) 款至 (d) 款所述的个人、实体，或个人或实体之集合。
