关于地下车位，小业主和开发商都应关注的那些事

近日，深圳某小区业主之间因地下车位使用事宜而发生纠纷，引起社会舆论对于地下车位权利归属等问题的关注。一般而言，大宗房屋买卖，地下车位及或地上房屋整体交易，较少涉及地下车位分割租售，也就较少发生此类纠纷。所以，我们就以地下车位分割租售为背景，综合我们以往经办的包括深圳在内的各个城市关于地下车位的项目经验，不寻章摘句，用三言两语聊一聊小业主和开发商都应关注的有关地下车位的那些事。

一、 所谓地下车位

所谓地下车位（库），不言而喻，不论是机械式立体车位还是普通的平面车位，均是对地下空间的利用。此前《物权法》和现行《民法典》均规定，可以在土地的地表、地上或者地下分别设立建设用地使用权，这是地下车位所有法律权利的基础。国土资源部也曾出台规定，不论与地上建筑物连为一体的地下建筑物，还是离开地面一定深度单独建造、不能与地上建筑物连为一体的地下建筑物，均可确定其建设用地使用权并发证。建设部亦就城市地下空间开发利用有详细规定。

所以，地下车位的所有权或使用权是不动产物权的一种。除其处于地下空间的物理特性之外，法律上与地面（表）车位并无实质差别。

二、 地下车位产权归属依据

按照法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当进行登记，经依法登记的发生效力，未经登记的则不发生效力。登记的表现形式和结果即不动产登记簿（登记机关持有）和不动产权证（产权人持有）。一般而言，不动产登记簿与不动产权证的内容一致，但如果出现不一致情形则以登记簿为准。

在实践中，能够独立进行产权登记并取得不动产权证的地下停车位俗称产权车位。对于产权车位，当事人能够根据不动产权证及不动产登记薄的记载对权利归属进行准确的判断，除非存在充分的理由和证据对登记行为本身提出异议，一般不会对产权车位的权利归属产生争议。

三、 产权证以外的可以拥有或使用地下车位的依据

不动产权证是产权归属的直接、有力依据和证据，但在尚未取得或不能取得不动产权证的情形下，拥有或使用地下车位的依据则主要为合同或协议。包括以下两类：

1.第一类为产权转让协议，包括地下车位买卖合同、赠与合同等以权属转移为目的的协议。产权转让协议已经签署并生效，理想的结果和终点是买受人顺利获颁不动产证权，但在此之前，买受人依据合法有效（何谓合法有效，下文会进一步展开讨论）的产权转让协议，对地下车位享有物权期待权。在此情形下，并不影响买受人对地下车位的占有、使用和收益，但影响进一步处分，比如转售。

2.第二类为租赁协议。严格而言，租赁协议项下承租人的权利是对地下车位的使用权，而非所有权，不是本文讨论的重点。但需要特别说明的是，在实践中经常可见租期长度与房屋产权（实际为建设用地使用权）届满时间一致，少则十几年，多则几十年。这样的租期安排，其法律风险（同时适用于出租方和承租方）在于一方面超过二十年的租期得不到法律保护，另一方面，也会因被认定为以租代售而受到行政处罚，均会影响租赁协议的稳定和履行。

四、 产权转让协议合法有效的大前提

产权转让协议合法有效是受让人最终获得不动产权证的前提条件，但只是小前提，还有几个大前提。只有在同时满足大前提和小前提的情况下，才可排除取得不动产权的根本法律障碍。这几个大前提主要包括以下：

1.一般来说不能是人防车位。国家层面现行法律对于人防车位所有权归属没有直接规定，实践中多数观点认为人防车位属于国防资产，而《国防法》《人民防空法》规定国防资产归国家所有。另外，也部分城市（比如苏州、泰州）则直接规定建设单位依法按照规定比例结合新建民用建筑修建的防空地下室所有权属于国家。

所以，开发商并非人防车位产权人，无权出售。但其可根据法律规定以及与人防办的约定，利用人防车位（比如出租），并获取收益。

需要另外说明的是，法律规定“收益归投资者所有，平时可由投资者使用”中的投资者如何界定，会影响到上述产权归属的判断。而界定投资者（开发商是投资者或全体业主是投资者），则涉及厘清人防车位建设成本是否纳入项目开发总建设成本、是否分摊至房屋售价中等诸多细节因素，也涉及部分地区是否有规定在符合条件的情况下开发商也可以取得人防工程所有权。比如《上海市民防工程建设和使用管理办法》规定，民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。其非本文讨论重点，不再展开。

2.不能是业主共有车位。业主共有的地下车位的常见情形包括：

• 在项目建设规划阶段，规划主管部门已经在相关规划批复文件中明确为业主共有车位的；

• 虽未在项目规划阶段予以特别明确，但房管部门通过出具业主共有房地产认定证明的形式明确为业主共有车位的；

• 虽无政府部门的书面文件予以明确，但因是占有业主共有的道路和其他场地改建的停车位。

需要另外说明的是，车位建设成本是否纳入项目开发总建设成本、是否分摊至房屋售价中等因素，也会影响地下车位是否为业主共有车位的判断。但是，因为信息不对称，普通小业主难以获得充分准确数据而提出有效挑战，但这也并不意味着开发商可以任性而为。从以往司法案例来看，一旦产生纠纷，这也将是法庭或仲裁庭判断开发商是否有权处分的重点，本文不再展开。

所以，对于业主共有车位，全体业主为共有产权人，开发商无权自行决定将该等地下车位出售、出租或无偿赠予。

3.除前述两种反向情形外，正向而言，自然是开发商有权处置的车位，其标准为项目规划文件确定的用途为车位的地下空间。

《民法典》规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此，对于此类地下车位产权归属，应尊重契约自由精神，由当事人协商确定。在实践中，不少开发商使用的制式销售合同会明确规定由开发商保留车位的所有权，如果该等车位符合上述规定且并未参与公摊，协议约定原则上有效。

4.除以上的实质性大前提外，还有一个程序性的大前提，即当地已经开通地下车位不动产权单独交易和登记的行政程序。以“北上广深”四个一线城市为例，虽然深圳在2021年出台了《地下空间开发利用管理办法》，但目前深圳尚未开通地下车位不动产权单独交易和登记的行政程序，尚不能就地下车位单独办理产权转让手续，自然也不能就地下车位单独获颁不动产权证。

五、 给小业主的建议

1.对于开发商能够进行网签并办理产权过户登记的地下车位，这类车位的产权最为清晰，在车位过户登记至小业主名下后，小业主即拥有地下车位的所有权。对于开发商以短期或长期出租方式提供给小业主使用的地下车位，开发商仅是让渡了特定期间的使用权给小业主，小业主无法基于这类合同取得地下车位的所有权。

2.对于无法办理网签和产权过户的地下车位，仅凭前文提及的产权转让协议作为权利依据的，小业主宜提前关注以下因素：

• 该地下车位是否已根据政府文件认定为或根据法律规定确定为全体业主共有；

• 该类地下车位是否参与了公摊，从而可被认定为全体业主共有；

• 售价中是否包含了地下车位的建设成本，从而可被认定建设成本由全体业主共担；

• 若所购买车位属于人防车位，宜确定所在地方法规是否认可人防车位所有权可归开发商。

六、 给开发商的建议

建议开发商在项目规划之初，在决策车位是租、售、赠与之前，应重点考虑以下三个问题，以避免在后续租售过程中产生争议，并因无法举证或不便举证而承担不利后果：

1.是否将规划文件批准的车位以外的区域改造成停车位的情形？比如占有业主共有的道路和其他场地改建的停车位。

2.是否将车位开发成本纳入项目开发总建设成本、是否分摊至房屋售价中？

3.对于人防车位，所在地法规是否允许开发商取得所有权？