土地闲置对股权收购的影响

房地产并购中，许多企业会采用股权收购的方式取得被收购公司（下称“目标公司”）的股权，进而间接对目标公司名下的国有建设用地土地使用权（下称“目标地块”）进行开发建设。但如果股权收购完成后，目标公司持有的目标地块因土地闲置被政府无偿收回、或被追缴土地闲置费等，受让方可采取哪些措施保护自身合法权益？法院一般会如何处理？哪些是影响法院裁判的重要因素？本文根据相关法律法规，结合相关案例，就土地闲置对股权收购的影响进行简要分析，以资参考。

一、 如目标地块被无偿收回，受让方能否主张股权转让协议无效

股权转让协议被认定为无效合同的可能性较低。

《民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

例如，在最高人民法院（下称“最高院”）终审的一个案例[1]里，最高院认为，双方签订的《股权收购协议》系双方真实意思表示，且不违反法律与行政法规强制性规定，合法有效。

又如，在浙江省杭州市中级人民法院一审的一个案例[2]里，法院认为，转让方在交易中不存在隐瞒重要信息的行为。受让方主张转让方应在挂牌公告中专门披露项目公司名下土地存在延期开工的情形，法院认为附件亦是挂牌公告的组成部分，受让方的该主张不成立。项目公司最主要的资产即为其名下坐落于余杭区的土地，案涉股权交易涉及数亿元，受让方作为一家从事房地产经营开发的企业在做出重大商业决策时，未进行任何尽职调查，未阅读挂牌公告的附件，不符合常理，故不予采信。故案涉《上海市产权交易合同》系合同各方真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。

因此，如受让方与转让方签署的股权转让协议系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规强制性规定，不存在导致该协议被认定为无效的情形，则股权转让协议被认定为无效合同的可能性较低。

二、 如目标地块被无偿收回，受让方能否主张解除股权转让协议，要求转让方返还交易价款、赔偿损失

如目标地块被政府无偿收回，受让方有权主张解除股权转让协议，要求转让方返还交易价款，并赔偿损失。

《民法典》第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。《民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。《民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

例如，在北京市高级人民法院二审的一个案例[3]里，一审法院北京市第三中级人民法院认为，该案的争议焦点为《股权转让协议》及《补充协议》是否应予解除。《合同法》第九十四条第（四）款[4]系对根本违约的明确规定，实际赋予非违约方在违约方的违约已构成根本违约的情况下享有解除合同的权利。具体到该案而言，应判断转让方的违约行为是否致使受让方不能实现合同目的。第一，按照《股权转让补充协议（一）》之约定，转让方未得到规划部门对该项目开发建设通过的批复已构成违约。现项目公司所属案涉土地因容积率问题不能进行住宅项目的房地产开发建设。第二，关于受让方签订《股权转让协议》及《补充协议》的目的。通过合同内容可见，双方当事人转让的标的为项目公司100%股权以及名下密云项目的全部权益，而项目公司的全部资产为案涉土地及房产，受让方在案涉合同中多次强调其将在案涉土地上实施房地产开发建设。其次，转让方在答辩状中承认受让方购买项目公司股权的根本目的是为了以项目公司为主体进行房地产开发。综上，法院认可受让方签订《股权转让协议》及《补充协议》的目的是对项目公司名下的国有土地使用权进行城镇住宅房地产开发建设。第三，如前所述，转让方未得到规划部门对密云项目开发建设通过的批复，且案涉土地若提高建筑容积率需先行收储，故受让方对项目公司名下的国有土地使用权进行城镇住宅房地产开发建设的合同目的已不能实现。综上，一审法院判决《股权转让协议》及《补充协议》解除，转让方向受让方返还股权转让款并支付违约金。

二审法院北京市高级人民法院认为，致使不能实现合同目的的违约行为，主要是指违反的义务对合同目的的实现十分重要，如一方不履行这种义务，将剥夺另一方当事人根据合同有权期待的利益。该案中受让方所期待的合同目的，不仅仅是项目公司的股份，其根本目的在于项目公司进行项目开发所能获得的全部权益。在其依据《股权转让协议》获得项目公司的股权后，仅仅是完成了其控制项目公司的目的，项目无法进行开发建设是受让方无法接受的。在无法否认《股权转让补充协议（一）》的效力的情况下，转让方即负有使项目通过规划部门审批的义务，而不仅仅是转让项目公司的股份。最终北京市高级人民法院判决驳回转让方上诉，维持原判。

在前文提到的最高院终审的案例里，最高院认为，各方争议主要是《股权收购协议》是否具备解除条件，而解除条件的成就与否与标的物的使用权认定存在必然联系。该案已查明案涉标的物土地使用权并不符合双方所签《股权收购协议》的约定，转让方的声明与保证亦存在不真实、不准确的情形，而且标的物土地的性质及现有状况也已发生变化，受让方签订《股权收购协议》的目的已不能实现。受让方有权依据《股权收购协议》约定行使协议解除权，因此原审法院认定转让方构成违约，并判决解除双方签订的《股权收购协议》具有合同和法律依据，最终判决驳回转让方上诉，维持原判。

因此，如股权转让协议转让的标的为目标公司全部股权，目标公司的全部或主要资产为其持有的目标地块，且股权转让协议亦对目标地块开发建设、交易双方权利义务进行约定，即受让方签署股权转让协议，收购目标公司股权的根本目的是通过收购目标公司股权，进而以目标公司为主体，对其持有的目标地块进行房地产开发建设的，如已签署的股权转让协议已明确约定在转让方违反合同约定、受让方无法按照协议约定使用目标地块等情形下，受让方有权单方解除股权转让协议，要求转让方赔偿因此造成损失的，在目标地块因土地闲置被政府部门无偿收回的情况下，受让方有权根据股权转让协议约定，行使单方解除权，要求解除股权转让协议，并要求转让方返还交易价款、赔偿损失；即便股权转让协议未明确约定受让方在此情况下的单方解除权，如转让方违反其在股权转让协议项下义务、承诺或保证，出现目标地块因股权转让协议签署前事由被认定为闲置土地，进而被政府部门无偿收回的，受让方亦有权根据《民法典》规定，以受让方在股权转让协议项下合同目的已不能实现为由，要求解除该股权转让协议。

如股权转让协议被裁决解除，受让方已履行完毕其在股权转让协议项下支付交易价款等义务，且股权转让协议被解除系因转让方违约导致，则受让方有权要求恢复原状，即要求转让方返还受让方已支付的交易价款，并赔偿受让方因此而造成的损失。

三、 如目标公司被追缴土地闲置费等，受让方能否主张解除股权转让协议，要求转让方赔偿损失

在目标地块被认定为闲置土地，进而目标公司被政府部门要求缴纳土地闲置费等情形下，如股权转让协议并未明确规定在此情况下受让方享有单方解除权，受让方无法主张解除股权转让协议；但如股权转让协议中对目标地块开发建设、转让方义务、承诺等有约定的，且目标地块被认定为闲置土地、被追缴土地闲置费等已构成转让方违反股权转让协议约定情形的，受让方有权以转让方违反股权转让协议约定为由，要求转让方赔偿受让方、目标公司因此而遭受的损失。

为了减少争议，我们建议在股权转让协议中对目标地块的现状、未来拟进行的开发建设，转让方义务、承诺与保证，以及相应的违约责任等进行明确约定。

[1] 最高人民法院关于李国林、李敏股权转让纠纷二审民事判决书（（2019）最高法民终527号）。

[2] 浙江省杭州市中级人民法院关于上海芮方置业有限公司与南方水泥资产经营有限公司股权转让纠纷一审民事判决书（（2019）浙01民初704号）。

[3] 北京市高级人民法院关于北京东润投资集团有限公司与北京宝玺投资管理有限公司等股权转让纠纷二审民事判决书（（2019）京民终220号）。

[4] 与《民法典》第五百六十三条第（四）款相同。