基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）法律问题研究

主要当事方及法律关系（以图表方式）

注：

1. 红色和蓝色箭头代表资金流转的主要方向。

2. 资产支持专项计划亦可下设私募基金/信托计划，进而间接持有项目公司股权。

现有主要法律环境介绍（包括法律政策、法律学说等）

自2020年4月以来，中央和地方陆续公布了关于基础设施证券投资基金的政策规定，对试点项目申报条件、基金设立、发售、运营、上市、交易等程序作出了具体规定：

2020年4月30日，中国证监会和国家发改委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），对开展基础设施领域不动产投资信托基金（下称“基础设施证券投资基金”）试点工作进行了概括规定，标志着我国公募REITs正式起航。

2020年8月3日，国家发改委公布了《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号），对基础设施证券投资基金试点项目申报的要求、程序和所需材料作出了具体规定，进一步明确了对于“底层资产”的具体要求。

2020年9月29日，北京市发改委等六单位联合发布了《关于支持北京市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）产业发展的若干措施》，提出了北京市发展基础设施证券投资基金的支持政策。

2020年8月起，陕西省、宁夏自治区、北京市、浙江省和上海市地方政府陆续公布了本地方关于基础设施证券投资基金试点项目申报相关政策。

2020年8月7日，中国证监会公布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，自公布之日起实施。《指引》对基础设施证券投资基金的设立、发售、运营及相关参与主体的权责等作出了明确规定。 

2021年1月29日，上海证券交易所和深圳证券交易所正式公布了基础设施基金的业务办理、审核、发售、上市和交易相关规定，包括以下文件：

• 《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》；

• 《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）》；

• 《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第2号——发售业务（试行）》；

• 《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》；

• 《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项（试行）》；

• 《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第2号——发售业务（试行）》。

2021年1月29日，中国证券业协会发布了《公开募集基础设施证券投资基金网下投资者管理细则》,对网下投资者的主体范围、注册要求、行为规范、核查责任、自律措施等进行了规定。

2021年2月8日，中国证券投资基金业协会公布了《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》和《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》,对基础设施证券投资基金的尽职调查和运营操作具体事宜作出了规定。

现实中的主要法律问题及律师可提供的法律服务

主要法律问题

• 哪些项目符合基础设施证券投资基金申报要求？

• 如何设计基础设施证券投资基金的交易架构？

• 企业作为原始权益人如何在配售、募集资金使用、项目运营管理等环节依法争取利益最大化？

律师可提供的法律服务

• 协助识别项目是否符合基础设施证券投资基金试点申报要求；

• 协助论证交易架构、方案；

• 对项目公司和底层资产进行法律尽职调查，协助处理法律尽职调查中发现的合规问题；

• 协助基础设施证券投资基金的设立、发售、运营、上市、交易；

• 起草交易文件、出具法律意见书、协助交割。