北京市个人间二手商品住房买卖涉税问题研究

在鼓励合理交易、抑制炒房行为以及房地产交易过热的大背景下，除不同地区的限购政策外，国家层面和北京层面亦出台了一系列规定，针对已购买较长时间、家庭唯一住房、普通住宅给予了税收优惠，其中牵涉到的各类标准、定义和计算方式较为繁复。

本着务实和厘清实践操作的态度，本研究梳理了现行有效规定下有关二手住宅实际交易中涉及的税务问题，并对相关定义进行澄清，由于篇幅所限，本研究着重介绍了相关税种项下的主要法规，结合其他细节性规定整理了计税公式，不再赘述全部法规依据及内容。

此外，近来国家及北京地区继续对房地产市场进行调控，在信贷措施、购买及销售等方面均进行了进一步的限制，但该等政策对目前北京市个人间二手商品住房买卖税费的承担暂无影响。因此，本研究不对该等限购限售政策做深入介绍。

一、征税类型

根据现行有效的法规及规范性依据，二手商品住房交易涉及的主要征税类型及征收现状如下表：

二、具体计算公式

1. 契税

根据《北京市人民政府关于修改<北京市契税管理规定>的决定》、《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）等相关规定，契税的具体计算公式及税率如下：

备注：北京市、上海市、广州市、深圳市暂不适用财税[2016]23号文所规定个人购买家庭第二套改善性住房相关的契税优惠政策（该优惠政策系指对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税）。

2. 个人所得税

《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》及《个人所得税法》等相关规定，个人所得税的具体计算公式及税率如下：

3. 增值税

根据财税[2016]36号文附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》等相关规定，增值税的计算公式如下：

4. 城建税、教育费附加及地方教育附加

根据国家及北京市的相关规定，北京范围内二手房屋买卖，应依照增值税税额为计税依据，缴纳城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加。其中，城市维护建设税的税率为7%；教育费附加率为3%，地方教育费附加率为2%。

如果我们将第3部分所述不同情形下的增值税计税依据统称为销售额，则增值税附加=销售额×5%×（7%+3%+2%），即增值税附加=销售额×0.6%。

因此增值税及附加的总计应纳税额=销售额×5.6%。

5. 印花税

根据财政部、国家税务总局于2008年10月22日发布的《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）规定，从2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

6. 土地增值税

根据财税[2008]137号规定，从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

基本概念界定

（1）计税基数

除网签价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可能核定计税价格。一般情况下，网签价格将作为二手房交易的计税基数。

根据北京市各部委的规定：存量房交易双方当事人应当在申请权属转移登记前进行存量房买卖合同网上签约并如实申报房屋成交价格（“网签价”），网签价符合存量房交易价格评估值的，按照网签价征收税款；网签价明显偏低且无正当理由的，按核定计税价格征收税款。在实践中，上述规定中的交易评估价值及核定计税价格一般系指该二手商品住房的指导价格。

本文所涉及的计税公式均以网签价为计税依据，若在实操中出现主管税务机关要求以核定计税价格征税的，应以核定计税价格替代相关公式中的网签价。此外，本文中网签价是指不含增值税的“裸价”，若双方约定的价格含增值税，则在适用本文计算公式时，应将其还原为不含增值税的价格，计算公式为：网签价=含税价÷（1＋征收率），征收率为5%。

（2）家庭唯一住房

根据国税总局及相关部门的规定：购房人购买的住房为购房人、配偶及未成年子女的唯一住房的，为家庭唯一住房，家庭唯一住房的区域界线为同一省、自治区、直辖市范围内。

（3）自用五年以上的房屋（“满五”）

根据国家税务总局的有关规定：“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

其中，个人购房日期为：个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定；个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。

（4）购买超过2年（含2年）的住房（“满二”）

根据国家税务总局的规定：个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，其购房时间按发生该等行为/事件前的购房时间确定，对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

（5）普通住宅与非普通住宅

根据北京市住房和城乡建设委员会、市财政局、市地方税务局于2014年9月30日联合发布的《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》（京建发[2014]382号），北京市享受税收优惠的普通住房原则上应满足以下三项条件：

(a) 住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；

(b) 单套建筑面积在140平方米（含）以下；和

(c) 实际成交价格原则上应当低于所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

所在区域住房平均交易单价或套总价，按照通知公布的全市住房平均交易单价或者套总价，结合区域调整系数确定。区域调整系数为五环内1.5，五至六环之间1.2，六环以外0.9。