规范租赁市场，保障租住权益——国务院《住房租赁条例》要点解析

一、引言

住房问题事关保障和改善民生，发展住房租赁市场是有效解决住房问题的重要途径。2020年9月

7日，住房和城乡建设部发布《关于<住房租赁条例>（征求意见稿）公开征求意见的通知》¹。2025年7月16日，中华人民共和国国务院正式发布《住房租赁条例》（发文字号：国令第812号，简称“《条例》”）²，共七章五十条，涉及规范出租承租活动、规范住房租赁企业行为、规范经纪机构行为、强化监督管理、严格责任追究等内容，《条例》自2025年9月15日起施行。

在当下推动房地产市场高质量发展的关键阶段，国务院出台《条例》恰逢时宜。作为我国首部专门规范住房租赁领域的行政法规，《条例》在《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》的基础上，进一步明确了租赁当事人的权利义务关系，对住房租赁企业等市场经营主体给予必要引导和有效监管，为维护住房租赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度，提供了坚实的制度支撑和明确的规范指引。本文将对《条例》的主要条款进行梳理和评析，供各位读者参考。

二、 主要条款评析

(一) 保障出租人和承租人合法权益

1. 强化租赁住房的安全性与合规性

居住环境直接影响着居民的生活质量和身心健康。目前，住房租赁市场部分租赁房屋设施陈旧、卫生条件差、安全隐患多等问题屡见不鲜，“隔断房”和“甲醛房”等现象尤为突出，严重威胁租客的人身安全和健康。《条例》第7条规定，用于出租的住房必须符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，并明确禁止将“厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库”等非居住空间单独出租用于居住。租赁住房单间租住人数上限和人均最低面积应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。这一规定从源头上保障了承租人的基本居住权益，要求出租住房必须具备安全可靠的居住条件，杜绝因房屋质量问题给承租人带来安全隐患，保障承租人的居住舒适度，合理利用住房资源。

2. 加强租赁合同管理

租赁关系不明确、不稳定是导致承租人权益受损的重要因素之一，甚至在实践中大量存在仅有口头约定并未签署书面租赁合同等情况，一旦产生纠纷，租户将处于相对劣势地位。《条例》第8条规定，出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同，住房租赁合同应当向所在地房产管理部门备案。出租人未办理住房租赁合同备案的，承租人可以办理备案。

3. 明确出租人义务

《条例》对出租人的行为作出了严格规范，防止出租人滥用权利，损害承租人利益。《条例》第9条规定，出租人有义务向承租人出示身份证明材料、拟出租住房的不动产权属证书或者其他证明其具有合法出租权利的材料，并配合承租人依法查询、核实拟出租住房有关信息；出租人应核验承租人的身份证明材料，不得将住房出租给拒绝出示身份证明材料的单位或者个人；出租人不得擅自进入租赁住房，但是经承租人同意或者依法可以进入的除外。

《条例》第10条规定，出租人收取押金的，住房租赁合同应当明确约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项，出租人无正当理由不得扣减押金，住房租赁合同约定的情形除外。

《条例》第12条规定，出租人依法解除住房租赁合同应当通知承租人并为承租人腾退租赁住房留出合理时间，不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除合同或者腾退住房。

4. 细化承租人义务

承租人在享有居住权利的同时，应当履行相应的义务，合理使用和维护租赁住房，遵守法律法规和社会公德，不得对房屋及周边环境造成损害。《条例》第11条规定，承租人有义务向出租人出示身份证明材料；承租人应安全、合理使用租赁住房，不得损坏、擅自拆除、停用消防设施或者改动租赁住房承重结构，不得私拉乱接水、电、燃气管线；未经出租人同意，不得擅自改变租赁住房用途、拆改室内设施或者改动租赁住房其他结构；承租人应遵守物业管理规约，不得任意弃置垃圾、超标准排放污染物或者产生噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占公共通道、高空抛物或者实施其他损害他人合法权益的行为；对出租人依法确需进入租赁住房的，承租人应予以配合。

5. 鼓励稳定的租赁关系

国家鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系，推动租房和购房在享受公共服务上具有同等权利，为此，《条例》制定了多项稳定租赁关系的鼓励措施，规定住房租赁合同连续履行达到规定期限的，出租人按照有关规定享受相应的政策支持，承租人按照有关规定享受相应的基本公共服务。这也是我国首次以行政法规形式确立租房和购房在享受公共服务上具有同等权利，为公共服务领域的“租购同权”提供法规依据。

对于出租人而言，长期稳定的租赁关系可以降低房屋空置率，减少租赁交易成本，同时还能享受政策支持；对于承租人而言，稳定的租赁关系可以使其获得更稳定的居住环境，更好地融入当地生活，并且能够享受与购房人同等的部分基本公共服务，如医疗保障等，进一步提升承租人的获得感和幸福感。

(二) 引导和规范住房租赁企业发展

住房租赁企业，是指以自有住房或者依法取得经营管理权的他人住房开展住房租赁经营业务的企业。住房租赁企业登记的经营范围应当使用“住房租赁”的表述。住房租赁企业是市场化的机构主体，其规范发展对于住房租赁市场高质量发展具有重要意义。《条例》对住房租赁企业的规范化运营作出了明确规定。

为加强对住房租赁企业的规范，《条例》规定，住房租赁企业应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力。

在开业信息报送和公开方面，《条例》规定，住房租赁企业应当自领取营业执照之日起30日内，向所在地县级以上地方人民政府房产管理部门报送开业信息。房产管理部门应当将住房租赁企业开业信息向社会公开，便于公众查询和监督。

在房源信息发布规范方面，《条例》规定，住房租赁企业发布的住房地址、面积、租金等房源信息应当真实、准确、完整，在其经营场所、互联网等不同渠道发布的房源信息应当一致，发布的房源图片应当与实物房源一致，不得发布虚假或者误导性房源信息，不得隐瞒或者拒绝提供拟出租住房的有关重要信息。

在内部管理制度建设方面，《条例》规定，住房租赁企业应建立住房租赁档案，健全内部管理制度，不得非法收集、使用、加工、传输或者非法买卖、提供或者公开他人个人信息。

在住房租赁信息报送方面，《条例》规定，住房租赁企业应向所在地县级以上地方人民政府房产管理部门报送其经营的租赁住房信息及变化情况。

在资金监管方面，针对“长收短付”、租金贷等资金断链事件，《条例》规定，从事转租经营的住房租赁企业按规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，并通过该账户办理住房租赁资金收付业务，具体办法由国务院住房城乡建设主管部门会同国务院有关部门制定。

此外，考虑到实践中存在自然人从事转租业务且规模较大的情况，为了避免因对自然人转租行为监管缺失而导致的市场混乱，《条例》规定，自然人转租他人住房开展住房租赁经营业务，经营规模达到国务院有关部门规定标准的，适用《条例》有关住房租赁企业的规定。

(三) 强化对经纪机构的规范

1. 经纪机构和人员要求

《条例》对房地产经纪机构及其从业人员设定了准入门槛和备案义务。《条例》规定，经纪机构应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力。经纪机构应将其从业人员名单向所在地县级以上房产管理部门备案。从业人员不得同时在两个及以上经纪机构执业，也不得以个人名义承接业务。这些规定旨在防止“跳单”等不正当竞争行为，规范市场秩序。

2. 核查房源信息的义务

针对虚假房源的现象，《条例》规定经纪机构发布房源信息前应核对并记录委托人的身份信息、住房权属信息，确保出租人身份和房屋权属真实有效。必须实地查看房源，编制住房状况说明书。

3. 不得从事的违规行为

《条例》第25条明确列举了经纪机构严禁从事的多项违规行为：不得为不符合建筑、消防等标准的住房，或为非居住空间单独出租用于居住提供经纪服务；不得代收、代付住房租金、押金；未经当事人同意，不得以当事人名义签订住房租赁合同。

(四) 加强对住房租赁市场的监督管理

1. 制定合同示范文本

《条例》规定，国务院住房城乡建设主管部门会同国务院市场监督管理部门制定并公布住房租赁合同、住房租赁经纪服务合同示范文本。

2. 建立住房租金监测机制

《条例》规定，设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布本行政区域内不同区域、不同类型住房的租金水平信息。

3. 建立信息共享机制

《条例》规定，县级以上地方人民政府房产管理部门应当通过住房租赁管理服务平台开展合同备案、租赁住房信息管理、统计监测等管理与服务，并与民政、自然资源、教育、市场监督管理、金融管理、公安、税务、统计等部门建立信息共享机制。

4. 加强行业自律管理

《条例》规定，住房租赁相关行业组织应当建立健全行业规范，加强行业自律管理，促进行业健康发展。

(五) 法律责任

1. 出租人

2.  承租人

3. 住房租赁企业、经纪机构

5. 经纪机构

三、结 语

《条例》以当下住房租赁市场的问题为导向，瞄准虚假房源、租金贷、随意驱赶租户等民生痛点，通过“事前准入—事中监测—事后追责”的治理体系，将激发市场活力与强化风险防控有机统一。《条例》不仅为住房租赁市场的健康发展提供了有利规范和引导，更以法治力量为上亿的租房群体筑牢了安居防线。随着《条例》的落地实施，租赁市场将迈入监管强化、权益保障、规范升级的全新发展阶段。

1. 具体内容详见国务院政府网站：https://www.gov.cn/xinwen/2020-09/07/content_5541345.htm

2. 具体内容详见国务院政府网站：https://www.gov.cn/zhengce/content/202507/content_7032955.htm

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