从司法实践视角看法定优先承租权的适用

一、法律沿革介绍

随着城市化进程的加快，人口流动的加剧，房屋租赁在社会民生中的重要性不断提升。《中华人民共和国民法典》（下称“《民法典》”）顺从社会发展的必然趋势，将优先承租权予以法定化，进一步保障了承租人的权利。虽然此前已有部分地方性法规或政府规章等存在关于优先承租权的规定，如《上海市房屋租赁条例》、《北京市房地产抵押管理办法》及《广东省城镇房屋租赁条例》等，但内容并不统一，且在司法实践中的引用率也并不高。《民法典》将优先承租权在法律层面上升为法定权利尚属首次。

2021年1月1日，《民法典》正式施行，首次规定了法定的优先承租权，即根据《民法典》第七百三十四条第二款的规定，“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”。对于上述优先承租权的规定，目前尚无司法解释等官方权威文件对其内涵及外延加以明晰。《民法典》实施已经2年有余，结合我们处理此类案件的经验以及目前公开的判决，我们就优先承租权的性质、适用条件、行使方式及赔偿范围等内容加以梳理。

二、优先承租权的性质

对于优先承租权的性质，在理论和实践中均有不同的观点，主要分为以下几种：（1）“请求权”或是“优先缔约请求权”，即优先承租权人享有的在原租赁合同到期后，请求出租人以与第三人同等条件下优先订立租赁合同的权利；（2）“物权”，即优先承租权人对承租房屋的占有具有对抗第三人的权利；（3）“形成权”或“附条件的形成权”，即无需出租人的承诺，在法律规定的条件成就时，基于承租人单方作出续租的意思表示即可与出租人形成租赁合同关系。

我们认为，优先承租权的性质认定对该权利的行使方式及保护效果具有重要意义。如赋予优先承租权以物权的效力，则其得以对抗任何第三人。但该情形下对承租人权利的过度保护将严重损害第三人的利益，在《民法典》下，即使优先购买权也并无这样的特权。“请求权”与“形成权”的区别在于在承租人作出续约的意思表示后，是否需要出租人的承诺。若为请求权，则出租人有权拒绝继续订立租赁合同，优先承租权将形同虚设，这显然与《民法典》旨在保护承租人的立法本意相悖。相比之下，依据单方意思表示即可形成新的法律关系的形成权，让承租人在一定条件下，无需出租人的同意，即可基于单方续租的意思表示与出租人形成有效的新租赁合同。

在司法实践中，优先承租权系形成权的观点较为常见，如在北京市石景山区人民法院作出的（2021）京0107民初15329号民事判决书中，法院认为，“优先承租权作为一种附条件的形成权，是在保护弱势群体的理念之上对于承租人优先承租权利的强化……”。与之相似的，在福建省三明市中级人民法院（2022）闽04民终109号民事判决书中，法院认为，“从优先承租权的权利性质分析。优先承租权的立法初衷是为了更好保护承租人权利，防止因出租人随意变更租赁关系影响承租人的生活经营，对承租人权利的强化，但这一权利的性质并非强制缔约权，系为附条件形成权，即在法律规定条件成就时，承租人单方作出的缔约意思表示即可在出租人和承租人之间成立租赁合同关系。”

因而，我们认为，优先承租权为形成权的观点更能有效地合理保护承租人的权益，且兼顾第三人的利益。

三、优先承租权的适用条件

《民法典》对优先承租权的规定，仅为简短的“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”，且目前尚无相关的司法解释等官方权威文件加以明晰。根据该条规定及司法实践，承租人对优先承租权的行使，应至少满足以下条件：

1、租赁期限届满

租赁期限届满并不能只单纯的理解为时间上的期限届满，应包含三层含义，即租赁合同合法有效、租赁合同到期、出租人存在继续出租的意愿。

首先，合法有效的租赁合同关系是承租人享有优先承租权的当然前提条件。如租赁合同无效，优先承租权则如无根之木、无源之水，更不必说期限是否届满。在广东省佛山市中级人民院作出的（2022）粤06民终7849号民事判决书中，法院认为，“祥福和公司、深村经联社签订的租赁合同无效，双方并未有继续履行合同的基础，故祥福和公司主张优先承租权没有事实和法律依据”；与之相似的，在上海市第二中级人民法院作出的（2015）沪二中民二（民）终字第1095号民事判决书中，法院亦认为，“加之租赁合同因违反了国家法律法规的强制性规定而无效，故对于周远良上诉主张其基于租赁合同而享有的对于局部房屋的优先承租权，本院难以支持”。

其次，只有在前一份租赁合同到期后，承租人方可主张行使优先承租权或其优先承租权受到侵害。如租赁合同尚在存续期间，承租人则无权主张行使优先承租权或主张其优先承租权受到侵害。在陕西省咸阳市中级人民院作出的（2021）陕0404民初3620号民事判决书中，法院认为，“是否侵害被告优先承租权的事由尚未发生，人民法院作为司法机关，是对民事主体行为进行事后评价的，无权对其在先处理，原告如在之后侵害被告优先承租权，被告可另案起诉，追究其相应法律责任”。在北京市西城区人民法院作出的（2022）京0102民初12335号民事判决书中，法院认为，“截止庭审之日，双方租赁合同关系尚在延续之中，……故原告主张优先承租权的条件尚不成就，原告主张的各项损失无事实及法律依据，本院不予支持”。

最后，出租人需存在继续出租的意愿。《民法典》虽然没有明确规定出租人的出租意愿为法定条件，但优先承租权是对出租人缔约对象的限制，而并不能剥夺出租人决定是否出租的自由。即如出租人在租赁合同到期后并无继续出租的意愿，则承租人不能强制与其继续签署租赁合同，否则出租人是否继续出租房屋将完全被动地取决于承租人一方，这显然不符合合同自由原则。《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》也明确，“除国家政策性、保障性住房外，出租人对拥有所有权的房屋是否出租拥有自主决定的权利，因而不应认为只要前一租赁合同期限届满出租人须继续将租赁物予以出租”¹。因此，如出租人在租赁合同到期后，不再存在出租的意愿，如准备将房屋收回自用、或是进行修缮等，则理应能够有效地对抗承租人的优先承租权。

上述观点在实践中亦得到众多法院的认可，如在北京市第二中级人民法院作出的（2022）京02民终5935号民事判决书中，法院认为，“双方租赁合同届满时，华威大厦就涉案场地并无意愿继续出租，并已在双方租赁合同到期前予以告知。故姒景服饰公司行使优先承租权的条件并未成就，姒景服饰公司基于优先承租权所主张经营损失、装修装饰损失、撤场搬迁费等亦不存在事实依据，华威大厦上诉要求判决驳回上述费用及损失，本院予以支持”。在广东省中山市中级人民法院作出的（2022）粤20民终414号民事判决书中，法院认为，“承租人行使优先承租的权利须首先满足“出租人存在相应条件下的出租意愿”的前提条件，出租人对拥有所有权的房屋是否出租拥有自主决定的权利，只有出租人在租赁期限届满并有意愿继续出租房屋时，承租人才存在行使优先承租权的空间……”。在上海徐汇区人民法院作出的（2021）沪0104民初18918号民事判决书中，法院认为，“关于大脚丫商行主张优先承租权的问题，该优先承租权的行使前提应为烟草公司继续出租系争房屋，现烟草公司并无出租系争房屋的行为或意思表示，故本院对大脚丫商行的该辩称意见不予采纳”。

因此，只有在租赁合同合法有效、租赁合同到期、出租人有继续出租意愿的情况下，才存在继续讨论租赁期限届满的可能性，上述条件缺一不可。

2、同等条件

承租人需在同等条件下行使优先承租权。《民法典》设立优先承租制度虽然倾向性地保护承租人，但并不能因此限制出租人利用房屋获取更大收益的经济权利，故为维护出租人与承租人之间权益的相对平衡及法律公平公正的价值理念，《民法典》规定承租人需在与第三人同等的承租条件下才能行使优先承租权。

至于何为同等条件，《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》中明确，可以参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(四)》和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》中对股东优先购买权和共有人优先购买权法律规定的“同等条件”的解释，包括合同价格、价款履行方式、租赁期限、租金支付方式及租赁房屋的用途等²。在司法实践中，法院通常对此观点予以认可，如在广西省柳州市中级人民法院作出的（2022）桂02民终380号民事判决书中，法院认为，“具体而言，‘同等条件’中的‘条件’应当与租赁利益有直接的相关性，应当是租赁合同的核心事项，如租赁物的用途、租金、支付方式和期限等可以客观量化或者价格折算的条件”。在重庆市江津区人民法院作出的（2022）渝0116民初2477号民事判决书中，法院认为，“优先承租权并非绝对和无条件的，该权利的行使不得损害出租人的所有权，租赁面积、租金金额、支付方式和期限、租期是认定‘同等条件’的重要因素。同时，考虑到租赁合同是长期持续性的合同，对出租人和承租人的信任程度有一定要求，且房屋的使用方式对房屋价值有较大影响，与一次性的买卖合同有所区别。因此除了租金金额、支付方式和期限、租期、特殊身份关系外，承租人的诚信程度、履约能力及房屋的租赁用途也不容忽视，需综合各个因素判断是否构成‘同等条件’”。

值得注意的是，承租人的“诚实信用、履约能力”也可能是同等条件的考虑因素之一。如承租人在租赁合同履约过程中存在严重违约行为，则可能会被认定为不符合同等条件的要求。除上文中提到的重庆市江津区人民法院作出的（2022）渝0116民初2477号民事判决书外，在北京市第一中级人民法院作出的（2019）京01民终2256号民事判决书中，法院亦认为，“福缘花园公司在合同履行过程中，未及时、足额支付房屋租金，违反了合同中的约定，已经构成了违约。虽北京达园宾馆未就福缘花园公司的违约行为提出解除合同，但基于福缘花园公司的违约行为，北京达园宾馆在合同到期后不再将房屋继续出租给福缘花园公司并无不当”。同时，在上海市浦东新区人民法院作出的（2018）沪0115民初90976号民事判决书中，法院亦认为“所谓同等条件，主要指同等租金、同等支付方式、同等违约责任承担方式等，此外，承租人的履约能力、诚信程度亦应在考量范围之内。根据生效判决及本案查明事实，原告吴春勇存在违反租赁合同拖欠多年物业管理费的行为，还存在超过其原租赁合同期限对外转租的行为，此类行为不仅违约，也有违诚实信用原则，造成其与出租人杨樱产生纷争并致诉讼，徒增出租人讼累，增加出租人履约成本。原告吴春勇违约在先，与其他承租人相比，在履约能力、诚信程度上难谓具有同等条件，不应享有优先承租权，出租人杨樱有权不与其缔约”。有鉴于此，承租人的严重违约行为，甚至可能被法院认定无权再行使优先承租权。

因此，行使优先承租权的同等条件理应包括合同价格、价款履行方式、租赁期限、租金支付方式及租赁房屋的用途等，同时，承租人也应尽量确保其在租赁期间内不存在任何违约行为。

四、优先承租权的行使方式

首先，出租人应负有通知义务。出租人在其与第三人订立租赁合同时，应提前告知承租人新租赁合同的核心租赁条款。《民法典》对出租人告知义务的行使方式并未进行明确规定，我们理解，对此可以参照《民法典》第五百零九条第二款的规定，“当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”因此，对于该通知，既可以是书面的送达，也可以是口头的告知，通知的重点在于清晰明确地将出租人与第三人的核心条款全部告知承租人，以便承租人充分考虑是否行使优先承租权及对行使权利进行必要的准备。如出租人未及时、或未全面地履行告知义务，承租人有权要求出租人提供其与第三人订立合同的核心条款。

其次，承租人的通知义务。承租人在得知出租人与第三方的核心租赁条款后，也应在合理的时间内通知出租人是否行使优先承租权。否则，长时间的等待将极有可能致使出租人错失商业机会，严重影响出租人的权益，也不利于经济效率的提升。根据《民法典》第七百二十六条第二款对房屋优先购买权行使期限的规定，“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权”。我们认为，举重以明轻，承租人对优先承租权行使与否的通知期限亦不应超过十五天，但若出租人与承租人之间就行使期限另有约定，则应当遵循双方约定。如前所述，我们更倾向于认为优先承租权为形成权，故承租人的通知期限应为除斥期间，即不存在中止、中断或延长的情形。该期限应自承租人收到出租人的通知之日起算。如承租人怠于行使权利，未在规定期限内明确通知出租人其是否接受“同等条件”继续承租，则应视为其对优先承租权的放弃。

但值得注意的是，尽管法律法规及司法实践均未明确应以出租人及承租人的通知应以何种形式作出，但出租人及承租人在通知对方时仍应注意相关租赁合同的约定以及留存相应通知的证明材料。

五、侵犯优先承租权的赔偿范围

《民法典》并未对出租人违反第七百三十四条第二款规定的责任加以明确规定，但根据《民法典》第五百八十四条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”。因此，在出租人有意继续出租房屋，但未在合理期限内及时、全面地向承租人履行通知义务，或是在通知后未给予出租人合理的时间考虑是否行权，即径行与第三人订立新的租赁合同时，承租人可以主张出租人承担相应的违约责任，损失的赔偿额可以选择包括因违约所造成的实际损失以及合同履行后可得利益的损失。但在司法实践中，对于侵犯优先承租权的赔偿数额，根据个案的不同，法院通常会予以酌定。

在我们近期代理出租人所涉的优先承租权案件，即上海市徐汇区人民法院作出的（2022）沪0104民初22891号民事判决书中，法院认定，“本案中，原告主张之赔偿金额系原告另行租赁同类物业的租金差价474,976.44元（月租金差价39,581.37元×12个月），搬迁、拆除、安装、改造等费用225,547元；本院斟酌本案在案证据及案涉纠纷的具体情况，特别是若合同继续履行原告可得利益，并兼顾双方所签订合同的具体情状以及双方的过错程度，根据公平原则及诚信原则予以衡量，酌情确定被告合计赔偿原告286,380.83元。”该赔偿金额相当于原租赁合同中约定的一个月的租金。

此外，在上海市松江区人民法院作出的（2021）沪0117民初3373号民事判决书中，法院认定，“至于赔偿的金额，考虑到装饰装修费用、合同到期时尚存的装修现状、合同履行的可得利益等因素，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告应某原告损失30,000元。”同时，在山东省济南市中级人民法院作出的（2022）鲁01民终5278号民事判决书中，对于损失赔偿的范围，法院认为，“结合济南寰宇公司自案外人收取的租金收益情况，即参照其与案外人之间租赁合同确定的月租金标准，酌定由济南寰宇公司赔偿两个月的租金52800元（26400元×2个月）作为承租人青岛何**公司因丧失优先承租权的合理停业损失”。而该案对于承租人主张的违约金、装修损失并未予以支持。

因此，侵害承租人的优先承租权的赔偿范围通常基于原租金的约定进行酌定，且对于承租人另外主张的违约金、装修损失等在司法实践中通常被支持的难度较大。

六、结 语

《民法典》将优先承租权予以法定化，进一步保障了承租人的权利。但对于出租人而言，则增加了相应的法定义务，故，我们建议出租人在租赁期限即将届满，且有意继续出租房屋的情形下，应提前告知承租人继续出租房屋的核心条件，以免于侵犯承租人的优先承租权。而承租人亦应及时通知出租人是否接受新的承租条件。从而在出租人、承租人双方基于诚实信用、公平公正的原则下，稳定地结束、过渡租赁关系，共同维护租赁市场的稳定及健康发展。

1. 参见《中华人民共和国民法典理解与适用》第1版，2020年出版，第1606页。

2. 参见《中华人民共和国民法典理解与适用》第1版，2020年出版，第1606页。