新政下体育场馆REITs的机遇与挑战

从苏超联赛上座率新高到各地马拉松万人参赛，中国体育消费热度持续攀升，但在产业端，不少企业面临场馆升级、赛事IP培育的资金瓶颈，制约体育事业高质量发展。事实上，为破解上述困境寻求解决方案，我国早已开启体育产业资产证券化的探索之路，如2018年发行的“万科松花湖信托受益权资产支持专项计划”。近年来政策规范层面的一系列改革深化，更推动这一探索进程驶入快车道。¹2025年12月，《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》正式明确将体育场馆作为消费类基础设施的类别之一纳入基础设施REITs范畴，该规定是我国盘活存量资产、深化资本市场改革与促进体育产业高质量发展的重要举措。REITs扩容至体育场馆不仅能为政府化解债务压力、优化公共服务提供新工具，更为体育场馆运营方、产权方等市场主体打开了融资的新窗口。

一、 REITs扩容背景：体育场馆存量待盘活引

(一)  存量资产盘活需求

近年来，我国体育行业蓬勃发展，体育消费提质扩容。一方面，全民健身热潮兴起，成为驱动经济内循环的关键力量，《2023年全民健身监测报告》显示，我国经常锻炼人口已达5.4亿，人均体育消费支出3068元；²另一方面，体育赛事拉动消费作用凸显，2025年上半年，河北、浙江等7地举办511场重点赛事，带动体育及相关消费超160亿元，“村超”“苏超”等群众赛事火爆出圈，其中“苏超”单场上座超6万人，带动江苏全域多场景消费380亿元。³

作为承接体育消费的核心载体之一，我国体育场馆存量也不断增大，截至2024年底，全国体育场地达484.17万个，总面积突破42.3亿平方米，人均体育场地面积提升至3平方米。⁴然而，体育场馆基于重资产属性，存在场馆建设投资规模大、回报周期长的特点，运营阶段还需承担场地租赁、设施维护等高额成本。同时，多数场馆服务内容相对单一，收入来源不够丰富，非高峰时段引流乏力，难以形成稳定现金流，对财政补贴的依赖较大。在此背景下，体育场馆需突破传统融资方式，通过REITs等资产证券化工具盘活存量资产，为体育产业发展注入新活力。

(二)  体育场馆REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金）是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。⁵简单来说，REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益，而体育场馆REITs则给场馆持有人创造了一个机会，让他们可以将手里经营状况良好但通常难以流通起来的资产通过“售卖份额”的方式实现资产盘活与资本退出，从而进行再投资。项目所获回笼资金亦可再次投入于场馆运营或升级以保持并增加营收，后按照监管要求将可分配收益向投资者分红，激励投资者继续持有或购买新份额。由此形成良性资金循环，破解体育场馆存量盘活的难题。

(三)  相关政策演进

在体育场馆存量盘活需求的催动下，国家出台一系列政策指导体育场馆市场化运营、探索体育场馆创新融资方式的路径。2019年《关于促进全民健身和体育消费推动体育产业高质量发展的意见》（国办发〔2019〕43号）从运营权流转、场馆市场化转型及配套税收土地优惠层面，为体育场馆市场化运营与发展提供指导，为推动体育场馆资产证券化奠定基础；2022年至2025年间，国家政策鼓励体育场馆REITs并支持在特定领域符合条件的体育场馆试点探索；至2025年12月，《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》正式公布，明确将体育场馆纳入消费类基础设施类别，进入REITs可发行范围。相关政策的主要内容请见下表。

二、 政策东风下的机会与挑战

(一) 机会

体育场馆REITs的推进能为政府、产权方、运营方与投资者等参与方提供利好。对政府而言，可缓解地方隐性债务压力，减少场馆运营财政补贴，同时提升场馆服务效率与品质，兑现公共服务职能，并带动周边文旅产业发展，助力区域经济转型升级；对产权方来说，可快速回笼资金、降低资产负债率、优化财务结构；对运营方而言，可获得相对更长期稳定的运营资金支持，支撑场馆智能化升级与多元化业态拓展，还能依托REITs平台输出成熟运营管理经验，实现运营品牌的规模化扩张；对投资者来讲，个人可获取“分红+二级市场价值增值”的双重收益，机构则能将其纳入基础设施资产配置范畴，优化资产配置结构，分散市场波动风险。

(二) 挑战

1. 用地合规方面

在体育场馆REITs的申报要求中，关于土地使用以及资产可转让性的合规要求值得关注。土地使用合规是REITs的基本前提之一，实践中常见的合规障碍包括土地手续不全、划拨用地转让限制等问题，此类问题补正周期长且审批流程较复杂，会加重体育场馆REITs申报的成本。若体育场馆用地原为划拨用地，该类用地使用权的转让受到严格规定限制，需确认是否符合《中华人民共和国土地管理法》等规定，必要时需补办土地出让手续并补缴土地出让金，或探索国家以土地使用权作价出资（入股）等方式。

此外，部分体育场馆是通过PPP模式（政府和社会资本合作）建设运营的，为避免社会资本通过转让经营权逃避责任，PPP协议中可能会约定限制或禁止经营权转让等条款。根据《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号）的要求，“土地出让合同（或土地租赁协议）、特许经营协议或PPP合同及园区入园协议（如有）中对项目公司名下的土地使用权、项目公司股权、经营收益权、建筑物及构筑物转让或相关资产处置存在任何限定条件、特殊规定约定，相关有权部门或协议签署机构应对项目以100%股权转让方式发行基础设施REITs无异议。”因此如相关协议中已经约定了限制或者禁止经营权转让的条款，申请人需提前与协议的相对方协商变更协议或签署补充协议，或与相对方协商以取得无异议函，存在较大不确定性。

2. 资产估值方面

如前所述，近年来体育赛事已成为体育消费的核心场景，赛事冠名权、转播权等部分权利与场馆运营收益高度相关。在体育场馆涉及的无形资产中，哪些权利应纳入REITs资产范围、如何拆分组合类无形资产，目前还缺少较为明确和统一的指引或实践方案。此外，虽然目前已有中国资产评估协会印发的《体育无形资产评估指导意见》（中评协〔2022〕1号）可供参照，但体育场馆无形资产的收益与赛事举办频率、IP影响力、市场热度直接挂钩，因此其评估价值往往具有波动性显著的特征。例如某场馆的赛事冠名权收入，可能因当年承办顶级赛事而大幅增长，也可能因赛事IP热度衰退而下滑，这种不确定性为估值增加了难度。

3. 运营管理方面

《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号）要求切实加强运营管理，注重项目运营可持续性。尽管目前赛事举办能直接拉动门票、转播、赞助等短期收益，但因其具有周期性、季节性特征，且受政策导向、市场热度、IP合作期限等因素影响显著，对收益的可持续性作用有限。

此外，体育场馆运营还需在坚持公益属性的前提下实现商业收益。根据《体育场馆运营管理办法》第3条的规定，体育场馆应当在坚持公益属性和体育服务功能，保障体育事业任务的前提下，按照市场化和规范化运营原则，充分挖掘场馆资源，开展多种形式的经营和服务，发展体育及相关产业，提高综合利用水平，促进社会效益和经济效益相统一。第9条则明确了体育场馆的开放标准，规定训练场馆和专业性较强的场馆在保障专业训练、比赛等任务的前提下应积极对社会开放，除此之外的其他体育场馆每周开放时间一般不少于35小时，全年开放时间一般不少于330天，且国家法定节假日、全民健身日和学校寒暑假期间，每天开放时间不得少于8小时。从时间分布来看，上述法定开放的核心时段，与周末、节假日等商业价值较高的黄金运营时段重叠，严格履行开放义务则会压缩盈利空间。若侧重商业运营以提升收益，则可能触碰法定开放的合规红线，如何在两者之间做好平衡以兼顾项目运营可持续性的目标以及项目合规要求也是需解决的问题。

三、 体育场馆REITs规模化的展望

由于REITs扩容至体育场馆的政策刚出台不久，推动政策落地的配套文件与指引仍较少，但现有政策已体现将体育场馆培育为独立、可规模化资产类别的导向。未来，大概率将率先出现一批头部场馆成功发行REITs的案例，不过这类案例仅能验证体育场馆作为独立资产类别的可行性，而突破单一项目的局限，打造可扩展、可复制的资产包，实现规模化运作，才能真正达成政策目标，切实盘活行业内的存量体育场馆资产。从现实情况来看，我国一线城市核心场馆依托高端赛事IP、大型演艺活动等稀缺资源实现收益突破，且此类优质场馆占比极低；绝大多数场馆可能仍处于缺少稀缺资源支撑、业态相对单一的状态，难以复制头部路径，构成规模化推进的核心障碍。基于这一现状，不同场馆可因地制宜、差异化布局：

对于优质场馆，可抓住政策窗口期，聚焦权属清晰、收益稳定的资产标的，做好前置合规筹备工作，充分运用划拨用地转化、税务特殊性处理等配套政策积极探索，形成可复制的合规、运营等方面的模板；对于资源相对不足的场馆，则可结合有关政策从提升运营能力、丰富业态布局、智慧化场馆转型等方面切入，通过提升运营效率、拓展多元服务场景打好资产基础，以便未来政策细则进一步明确、可参照实践案例落地后以更小的阻力进入资产池。

总的来说，体育场馆REITs的发展是一个循序渐进、从试点到规模化常态化的过程。尽管当前仍面临合规运营难点及可复制模式较少等挑战，但随着政策细则的持续完善、REITs常态化发行机制的日趋成熟，以及市场化运营模式的逐步成型，这些障碍有望逐步消解。把握这一政策机遇，推动体育场馆融资方式创新，实现可规模化的资产运作，将成为体育产业与资本市场深度融合发展的关键突破口。

1.参见：http://epaper.zqrb.cn/html/2025-09/08/content_1180562.htm

2.参见：https://www.sport.gov.cn/n20001280/n20745751/c28545228/content.html

3.参见：https://www.ndrc.gov.cn/wsdwhfz/202509/t20250918_1400563.html

4.参见：https://www.gov.cn/lianbo/bumen/202503/content_7015315.htm

5.参见：

https://www.csrc.gov.cn/xiamen/c105634/c2359048/content.shtml?f_link_type=f_linkinlinenote&flow_extra=eyJpbmxpbmVfZGlzcGxheV9wb3NpdGlvbiI6MCwiZG9jX3Bvc2l0aW9uIjowLCJkb2NfaWQiOiI2YjhlZTljOTkxZWUxZGFkLTYyZWEyOWYzNjhiNDJhYTIifQ%3D%3D

声 明

《君合法律评论》所刊登的文章仅代表作者本人观点，不得视为君合律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议。如需转载或引用该等文章的任何内容，请注明出处。未经本所书面同意，不得转载或使用该等文章中包含的任何图片或影像。如您有意就相关议题进一步交流或探讨，欢迎与本所联系。