澳大利亚法律系列介绍（十一）：如何在澳大利亚传承房产？

在中国，父母通常会在子女结婚前为其购置房产，并将其登记在子女名下，以使其作为子女的婚前财产。如果子女婚姻发生变故，婚前财产不会被另一方分走。然而，这种做法并非在所有地方都适用。

一、问题的提出

以下是一个简单的案例：王先生和王太太的女儿持有澳大利亚护照，在澳洲生活定居。女儿虽然未婚，但已与男友同居并育有一子。王先生和王太太在悉尼购买了一套海边别墅，以期供二人退休后前往悉尼养老，并在二人百年后由女儿继承房产。该房产登记为王先生和女儿共同共有。

从资产保护的角度看，王先生这样做会引发哪些风险？如果王先生发现风险，想更换产权所有权人，又会有什么问题？这主要涉及澳大利亚房地产法、澳大利亚婚姻家庭法和澳大利亚税务等方面的问题。

二、澳大利亚房地产法介绍

在澳大利亚，房屋有两种持有方式：共同共有（joint tenant）和按份共有（tenancy in common）。

共同共有是指两个人共同持有房屋的所有权，这种方式一般是夫妻两个人共同持有。当一方去世后，房产会自动转到另一方名下。共同共有的房产不能以遗嘱方式继承。只有当一方去世后，另外一方100%拥有该房产时，方可通过遗嘱方式继承。

按份共有是指各方按照特定份额共同持有房产，如夫妻按照50%：50%的比例按份持有房产。各方可以随意处置自己的份额，同时也可以通过遗嘱的方式安排房产的继承。

前述案例的风险在于，王先生和女儿以共同共有的方式持有澳大利亚房产，如果王先生去世，女儿会全额持有该房产，房屋不会作为遗产被继承。即使王先生在遗嘱中明确说明王太太继承其所有财产，王太太对该房产也没有继承权。如果王太太有意对该房屋主张权利，需要到法院诉讼主张财产属于夫妻共同财产。澳大利亚法院诉讼时间很长，律师费昂贵，而且也存在很多不确定性。

三、澳大利亚婚姻家庭法介绍

与中国不同，澳大利亚承认并保护事实婚姻（de facto relationship）。伴侣同居满两年就可能被认定为事实婚姻。如果两人分手，一方可以起诉主张另一方财产。澳大利亚法院会根据实际情况，如家庭贡献等因素来分割二人财产。

并且，有的情况下，即便签署《婚前财产协议》，澳大利亚法院也会认定该协议对于婚前财产归属的约定没有效力。因为随着伴侣共同生活、生儿育女，同居所产生的共同支出会导致财产的混同。

前述案例的风险在于，女儿已与其男友在澳洲同居并育有一子，如果双方分手，男友有权主张分割王先生女儿名下的房产。

四、转让澳大利亚房产涉及的税务问题

如果王先生现在想把别墅的产权人变更成王先生和王太太两人，他们还需要支付高额的印花税。

因此，在购买该澳大利亚房产时，比较好的做法是，将房屋登记为王先生和王太太按份共有或共同共有。如此，王先生和王太太的澳洲房产在自己名下，女儿婚姻/事实婚姻关系的变化也不会影响该房产。同时，在澳大利亚没有遗产税的规定，自住房有很大的税务优惠，平时不用缴纳土地税，在销售房屋的时候也不用支付资本利得税等。

五、澳大利亚家庭信托

在购买澳大利亚房产之前做好架构设计非常重要。如果王先生夫妇想在澳大利亚购买房产，供自己养老使用，并在百年后传承给女儿，他们可以考虑设立家庭信托方式持有资产。家庭信托在税务上灵活，在资产保护方面非常有效。即使王先生破产，债权人也不能追索家庭信托下的资产，比把房产放到王先生和王太太自己名下要安全很多。

设立家庭信托需要聘请有经验的律师，并考虑澳大利亚外商投资委员会审批等问题，否则家庭信托在购买房产时，可能会触发澳大利亚外商投资委员会审批并支付高额土地税。

结语

在澳大利亚购买房产或其他资产，需要结合澳大利亚的各类法律，如房地产法、婚姻家庭法以及税法等，提前做好规划，以降低风险，将资产更好地传承给下一代。