美国住宅地产出售经验分享及美国针对外国人房产禁购法律介绍

近期，美国多个州已经出台或即将出台限制境外个人或实体在州内购置地产的法规。该等法规不仅在一定程度上禁止境外个人或实体购置地产，还对已经在州内购置地产的外国人或实体提出了诸多要求。我们注意到，由于该等政策的陆续出台，加之中美关系紧张、地缘政治关系恶化等宏观因素，部分中国企业和投资人正大规模撤出美国市场，其中包括出售美国地产、房产等在美资产。

本文将结合我们以往协助中国企业大批量处置美国住宅地产的经验，对美国房产出售的流程和事件中可能遇到的困难及其对应解决方案进行介绍，并对相关的地产禁售法律进行简要梳理和分析，期以为相关中国企业提供参考和启发。

第一部分：美国房产出售经验分享

一、美国住宅地产出售流程梳理

与中国售房流程类似，美国房产出售主要分为挂牌、出售和过户三个流程。不过，在美国契约制产权制度下，房屋产权极为重要且规则更为复杂。因此，美国的房产出售流程相对而言更为专业化，涉及诸多第三方专业机构，包括但不限于：评估机构、买方及卖方房屋中介、买方及卖方律师、过户律师、产权保险公司、税务师等。不仅如此，由于美国各州的法律及行业惯例存在较大差异，因此房产出售流程在州与州之间也存在一定区别。下文将以中国企业为房产出售方的视角对美国住宅地产出售的常规流程进行简要梳理。

a. 第一步：以决议形式批准出售在美房产并指定授权签字人

对企业卖家而言，其在出售房产前应首先出具股东或董事决议以批准房产出售事宜并授权公司的内部人员（或外部人事，例如卖方律师）代表公司签署房产出售所需的相关文件。为进一步确保该授权的效力，中国企业还应与被授权人士签署一份有限授权书（Limited Power of Attorney），以向买方证明该签字人代表公司签署交易文件经过妥善授权、具有法律效力。

b. 第二步：聘请专业评估机构对房产价值进行公允评估

基于我们代表中国企业大批量出售美国房产的经验，中国企业，特别是国有企业，在将美国房产挂牌出售前通常会要求聘请当地专业评估机构对房产价值进行评估。评估机构会结合近期类似、临近房屋的出售价格和对房屋状况的实地考察等因素对房屋价值进行综合评估。

由于卖家聘请的房屋中介也会对房屋价值进行非正式预估，因此聘用评估师评估房产价值并非房产出售中的必需环节。但是，对于企业卖家而言，聘请专业评估机构出具正式评估报告并将相关估值作为房产交易的指导价格一方面可以协助中国企业更好地了解房产实际价值，另一方面也更符合公司内部与资产出售相关的治理要求。在卖家为国有企业的场景下，评估亦能确保国有资产出售价格在合理区间内，进而避免国有资产流失。

c.  第三步：选定售房中介并由售房中介将房产挂牌

与中国房产交易类似，美国房产交易中的买卖双方通常也需要聘请专业房屋中介，从我们的实践经验来看，双方中介费用一般均由卖方支付。卖方中介负责将房产挂牌以供潜在买家竞标。此外，卖方中介将房产挂牌时不仅需提供拟议出售价格，还需要标注房产出售的重要条款，例如是否接受银行贷款（Mortgage Contingency）、是否接受买方对房产实际状况进行审查（Inspection Contingency）等。该等条款的重要性将在下文具体分析。

卖方中介将房产挂牌后，买方中介会主动联系并提供其购买意向书（Letter of Intent）和报价，该意向书将注明买方提出的购房条款。如卖方中介收到多份报价，其通常会对报价及购房条款进行综合比较后与报价最好的几位潜在买家进行沟通、谈判，探索其是否愿意提高报价或提供更好的条件。在中介的建议下，卖方将选定最终买家并与其就售房协议进行谈判。

对企业卖家而言，由于其可能会一次性出售多套房产，一个潜在的出售策略是将所有拟出售房产单笔或分批打包出售给美国地产投资机构（而不是每套独立出售），以加速房产出售进程、降低交易成本、提高谈判筹码。因此，对企业卖家而言，选聘拥有较多投资机构作为客户的卖方中介可以为房产出售策略提供更多可能性。

d. 第四步：与最终买家谈判及签署售房协议

通常，每个州的房产经纪人委员会（Association of Realtors）会制定并定期更新该州房产出售的制式合同。基本该州的所有房产交易都会使用该制式合同并在其基础上进行额外添加或删减，但具体签约方式可能会有一定差别。例如，在北卡罗莱州，买卖双方会直接就售房合同的条款进行谈判和修改；而在新泽西州，买卖双方通常会直接签署一份制式售房合同模板，以明确大致条款，此后买方律师会出具一份买方附加条件清单（Buyer’s rider），由卖方律师对该清单内容进行逐条审阅和谈判。

卖方律师审阅、谈判和定稿售房协议条款对保护卖方利益极为重要，其复杂性很大程度取决于买方律师提出的要求是否严苛。例如，我们曾经遇到过买方律师要求我方客户对地板无划痕、床垫无螨虫、烟雾报警器可使用等各类细节进行陈述与保证的情况。对此，我们在代表客户出售房产时，如果买方已经对房屋进行过实地考察，我们通常会要求买方接受房屋现状（As-Is）、尽可能避免让卖方客户对房屋状况做出陈述与保证，以降低产生潜在纠纷的风险。

此外，根据我们的经验，在多数房产交易中，买卖双方基本均会针对抵押贷款保护条款，和房屋检查条款进行谈判。

• 抵押贷款保护条款仅在买家需要银行贷款的情况下适用，该条款通常要求卖方给予买方一定期限以获得银行贷款，并给予买方在无法获得银行贷款的情况下宣布交易终止的权利。换言之，如果卖方决定将房产出售给需要贷款的买方，卖方需等待买方完成时间较长的银行贷款审批流程，并承担买方无法获得银行贷款致使交易终止的风险。因此，卖方需在房产挂牌和交易前谨慎考虑是否将房产出售给需要贷款的买方。不过，即便买方需要贷款，卖方仍可以就买方享有的贷款期限、解约权利等进行谈判。

•  房屋检查条款通常要求卖方给予买方聘用房屋检验机构对房屋状况进行核查的权利。买方通常会主张，如果其发现房屋存在任何问题且涉及超过一定金额的，卖方应同意相应降低房屋的出售价格或在过户前完成补救，否则买方有权终止交易。根据我们以往代表中国企业出售在美房产的经验，部分客户出于投资目的持有美国房产，但在持有过程中未实际使用房屋也未对房屋状况进行持续管理，因此房屋可能存在隐藏问题。对此类卖家而言，同意房屋检查条款可能将对房屋出售交易产生较高风险。

e. 第五步：房产产权过户

买卖双方签署售房合同后将启动过户流程。过户前，买方通常会联系产权保险公司对房屋产权进行检索，判断是否存在产权瑕疵。在未发现产权瑕疵的情况下，产权保险公司将向买方提供产权保险。由于买方获得产权保险通常为房产过户的前提条件之一，如发现产权瑕疵，卖方通常需对该等瑕疵进行补救，否则产权保险公司将有很大可能会拒绝提供保险，导致房产无法过户。

过户文件一般主要包括地契（Deed）、卖方披露函（Seller’s Disclosure）、过户结算单（Closing Statement）等。部分州（例如北卡罗莱纳州）的法律规定，房产过户必须由执业律师负责。因此，在该等州，买方需聘用过户律师负责对房产的产权进行审核并起草过户文件，相关费用通常由买方承担。如房产所在州（例如新泽西）不存在类似规定，过户文件则通常由卖方律师起草、买方律师审阅。

由于美国房产转让实质上是转让房产所在土地的永久所有权，地契即是转让该土地所有权的书面记录，需要在房产所在地的地契局进行登记。地契通常分为完全担保地契（General Warranty Deed）、特殊担保地契（Special Warranty Deed）和简单地契（Quitclaim Deed）三种。卖方在地契中需就房产产权向买方提供一定保证；过户后，如产权存在瑕疵或不符合地契中的保证，卖方将承担补救瑕疵、配合买方辩护等义务。在不同的地契类别下，卖方做出的保证和后续需承担的义务的范围不同。例如，在完全担保地契下，卖方通常需对房产自首次转让至今的完整产权链条进行保证；在特殊担保地契下，卖方通常仅需对其在拥有房产期间的产权进行保证；而在简单地契下，卖方不对房屋产权进行任何保证。

此外，过户结算单将载明买卖双方就房产转让所应支付和收取的费用的全部明细，并由买卖双方签署。对卖方而言，其通常需要支付的费用包括但不限于：双方中介费、卖方律师费、未支付的房地产税费和物业管理费用及地契登记费等等。该等费用将直接从房款中扣除。

f. 第六步：支付FIRPTA预提税及申请FIRPTA退税

出于对境外实体出售房产后可能不将出售所得在美国进行纳税申报的担忧，美国在《外国投资不动产税法》（Foreign Investment in Real Property Tax Act）中规定，如卖方为美国境外实体，其在过户时需要将部分房款（通常为售房价格的15%）作为预提税（FIRPTA Tax，“FIRPTA预提税”）向美国国税局（Internal Revenue Service, “IRS”）支付¹。因此，如美国房产在中国企业的美国境外实体名下，该等美国境外实体需要聘用税务师确保在过户前向IRS支付FIRPTA预提税。

支付FIRPTA预提税后，卖方美国境外实体需要将房产出售产生的实际收益或亏损向IRS进行年税申报，IRS会基于多退少补的原则进行处理。例如，如果房产交易产生的实际税款低于卖方预先支付的FIRPTA预提税，IRS会在年税申报审核完成后将FIRPTA预提税超出实际税款的部分退回给卖方（“FIRTPA退税”）。FIRTPA退税流程所需时长会随申报交易所涉房产数量和金额而变化。如果相关交易所涉房产数量较多、金额较大，IRS可能会延后处理相关申报。

根据我们的经验，税务师的专业程度会直接影响FIRTPA退税程序的进展速度，而美国各个地区的税务师专业水平良莠不齐。为保证退税进程的效率，卖方应当尽可能聘用专业的税务师。

二、我们参与的房产交易中遇到的问题及相关应对方案【房产交易中的实务问题】

虽然美国房产销售流程相对较为固定，但在实践中经常遇到一些可能导致房产无法按照预期计划过户的特殊情况。本部分旨在说明和分析中国企业在美国房产交易中可能遇到的问题以及其对应的解决方案。预先知晓这些问题可以帮助中国企业采取预防性措施，有助于大大降低房地产交易中的风险。

1. 授权文件及过户文件的签署需要公证

上文提及的授权书及大多数过户文件均需在公证员前签署。根据我们的经验，如果卖方签字人位于中国或其他美国境外地区，买方通常会要求其在当地的美领馆进行公证。例如，我们此前在协助某客户售房时正好处于疫情期间，客户出行极为不便而且美领馆也不时关闭，我们在与买方律师反复沟通后最终说服买方接受客户在中国公证机构的远程公证签字文件。虽然疫情已经结束，但鉴于办理美领馆公证仍需排期、手续较为繁琐，我们建议，如果中国企业在美国当地没有员工且需要出售多套房产的，可以考虑授权美国律师或房产中介作为签字人，以简化文件签字流程。

2. 拖欠物业管理费或房地产税等费用导致存在产权瑕疵

通常，美国公寓或别墅多数都会设立一个物业管理委员会（Homeowner’s Association，“HOA”），主要负责对大楼或小区的公共设施进行管理、修缮。HOA会从房屋持有人处定期收取物业管理费用。此外，美国房产持有人还需要定期向当地税务机构支付房地产税。如果房屋持有人拖欠物业管理费用、税费或者其它费用，卖家需在过户前支付该等欠款（可以在过户时使用售房款进行支付），避免买方购房后与卖家就欠款支付产生争议。

此外，如果长期拖欠物业管理费用或税费等，HOA或当地税务机构可以将欠税进行留置权登记，甚至可能有权对房产提起强制拍卖程序。留置权登记是产权瑕疵中较为常见的一种，这意味着留置权人在房屋产权发生转让时对留置权金额享有第一顺位的偿付权。如果买方聘请的产权保险公司在进行产权调查时发现存在留置权登记，产权保险公司很有可能拒绝提供产权保险，导致房产无法过户。因此，卖方需要尽早发现留置权登记、支付欠款并要求留置权人在当地地契局办理取消留置权登记的手续。

根据我们以往代表中国企业出售在美房产的经验，部分客户在美购房后由于对该等费用支付的不了解及/或资金出境限制，未按时支付房地产税和物业管理费用，导致房屋产权存在瑕疵，甚至面临着房产即将被强制拍卖的情况。例如，我们曾发现某客户购置的多套房产已经被美国当地税局要求强制拍卖，我们立刻与当地税局沟通，告知其房产即将被出售且售房款将被优先用于全额偿付欠税及利息，促使当地税局放弃拍卖该等房屋。

综上，我们建议中国卖家促使其律师在房产出售初期先与HOA和当地税局等就费用支付情况进行沟通，并对房屋产权进行调研，以便在房产交易前主动发现并处理可能存在的欠费及产权瑕疵等情况。

3. 其它产权瑕疵

除上述提及的留置权外，可能还会有更为严重的产权瑕疵。例如，有的客户在过去购房时未能对其购置的车库进行产权登记，导致面临产权链条上的缺失；此外，还有客户在公司名变更后未及时更新购房时获得的地契，导致地契上的信息与客户售房时的信息不符。该等产权瑕疵在未经补救前可能会导致房屋无法过户，严重影响售房进度。对于上述情况，我们通常会重新为客户就历史交易准备新的过户文件，以使用新产权覆盖存在瑕疵的旧产权，使客户可以顺利出售房产。

当然，实践中房产还可能存在其它产权瑕疵情况，各类瑕疵的补救方法也不尽相同。不过，对于多数产权瑕疵而言，只要中国卖方在出售房产前及时发现瑕疵并采取相应补救措施，一般都可以将相关影响降到最低；如果在售房时甚至过户过程中才发现瑕疵的，则可能导致交易延误、或者影响销售价格甚至失败。

4. 租户纠纷

如果中国卖方将其购置的美国房产出租，美国买家可能出于自用房产或出租给其它租户以提高租金等目的要求中国卖方与租户解约。我们有时会遇到租户不愿意解约并以提出诉讼为要挟，导致房屋短期内无法出售的情况。因此，建议中国卖方在出售房产前先仔细审阅房屋租赁协议（特别是租约中的终止条款、通知期限条款、违约金条款等），衡量提前终止租约的利弊，并就租约终止事宜与租客充分沟通，避免产生潜在租户纠纷。

5. 买家违反售房合同

根据我们的经验，买家违反售房合同的情形并不常见。其主要原因是，买家需要向卖方支付订金，该订金在买家单方面违约的情况下将由卖方没收（作为买家违约的违约金）。但是，有一类较为特殊的买家违约情形值得中国卖方注意。

在美国房产交易中，买家有可能并非真实购房人，而是一种特定类型的房产交易中介。该中介在发掘出优质房源后，可能会先与卖家签署购房合同，同时在卖家不知情的情况下背靠背寻找潜在下家（“真实买家”）并以更高的价格出售给真实买家。理论上，房产的产权应该先过户给该中介，再由中介过户给真实买家。但是，出于节约成本、简化流程等，此类中介可能会直接将售房合同转让（assign）给真实买家（等同于真实买家代替中介机构成为售房合同下的买家）。但是，如果真实买家后续拒绝执行与中介机构之间的协议，其不仅可能会导致中介机构对购房合同的违约，中介和真实买家之间的潜在争议还可能会对卖家产生潜在不利影响。

因此，如果买家在售房协议签署后一直以各类理由拖延房屋的过户日期，该买家则有可能为上述房屋中介，其拖延过户可能是因为其背靠背寻找的真实买家拒绝过户房屋。对此，我们建议中国卖家在售房协议中明确要求买家不得擅自转让售房合同并对房产过户的最迟期限进行约定，并在买家无合理理由拖延过户时及时终止售房协议、没收买家的订金并立刻找寻新买家。

6. 中国卖家没有美国收款账户

根据我们的经验，部分中国企业有可能出于各类原因无法开设可存入美元的银行账户。对于房产出售交易本身而言，该情况的影响不大，原因是：（1）大部分的费用（例如律师费、中介费等可以由过户律师/产权保险公司在过户时从房款中直接向该等第三方支付）；（2）中国卖家可以指示过户律师/产权保险公司将剩余房款汇入其指定的第三方美元账户（例如卖家关联方的账户）。

但是，该情况可能对中国卖家收取FIRPTA退税（见上文）产生较大影响。如房产交易涉及FIRPTA退税，IRS会出具一张由美国财政部开具的联邦支票，收款人为该中国卖家的公司名称。该支票只能由收款人存入其名下的银行账户，无法由收款人的关联方存入。联邦支票和普通支票的不同之处主要在于，普通支票可以由收款人通过背书方式转给他人、由他人存入其银行账户；但是，联邦支票由于由美国政府开具，即便无明文规定该支票不可由收款人背书，但基本所有美国的银行从合规和风控角度考虑都不太接受背书后的联邦支票。

因此，如果中国卖家无法开设美元收款账户且需要进行FIRPTA退税，其可能将面临无法承兑退税支票的问题。对此，我们建议，中国卖家在出售房产前应提前确认房产交易是否涉及FIRPTA退税，并确保其已经持有或可以开设可承兑美元支票的账户。

第二部分：外国人房产禁购法律简介

一、美国各州出台房产禁购法案的背景

2022年，某中国企业拟斥资购置北达科他州的土地并建立食品加工场。由于该土地靠近美国某军事基地，美国海外投资委员会（Committee on Foreign Investment in the United States）对该笔土地购置交易进行了审核，并最终判定其无权叫停该土地交易²。北达科他州政府对美国海外投资委员会的决策表示了极大不满，并坚称该交易对国家安全造成了所谓的“重大威胁”³。这一决策加剧了美国各州政府对美国境外个人或实体（特别是中国个人或实体）在其州内购置土地和房产引发的所谓“国家安全和经济风险”的担忧，导致各州立法机构拟通过颁布州法以降低相关“风险”。

根据美国国会研究处（Congressional Research Services）的报告，仅2023上半年，已有15个州出台了限制外国个人或主体在州内购置房产的法案，包括但不限于佛罗里达州、阿拉巴马州、阿肯色州、爱达荷州、印第安纳州、路易斯安那州、密西西比州、蒙大拿州、弗吉尼亚州等⁴。除此之外，另有近20个州已经提出了相关立法草案。大多数此类法案都专门针对中国购房者做出了特别规定。

二、房产禁购法案的内容梳理

此前，我们对佛罗里达州颁布的限制购房法案（SB 264）的内容进行了简要梳理，具体请见《君合美国说S3:E10丨登记期限即将到期：美国佛州限制外国人购置不动产法案内容介绍及应对》⁵。该法案对中国个人和实体的购房限制做出了特别规定，不仅禁止中国个人或实体购买佛罗里达州的农业用地和在军事设施及关键基础设施附近的土地/房产，还要求已经购房的中国个人或实体进行产权及身份登记，未按要求登记者或将面临高达每日1,000美元的罚金。

由于各州颁布的禁止购房法案的具体规定不尽相同，我们将在下文对各州法案的主要区别，即从限制措施、受限制的土地类型及受限制的国家和主体类型三个方面，进行综合分析。

1. 限制措施

就限制措施而言，目前多数州颁布的禁止购房法案基本都要求外国购房者对其身份和地产产权等信息进行申报。部分州的法案明确禁止外国购房者在法案生效后进行房产交易（例如蒙大拿州和佛罗里达州⁶），甚至强制性要求已经购房的部分外国购房者（主要为受制裁的国家、主体或个人）在法案生效后的一定期限内出售房产（例如田纳西州⁷）。

2. 土地类型

就受限制的土地类型而言，少部分州对外国购房者购买包括住宅在内的所有土地类型都进行了限制（例如北达科他州）⁸，大部分仅对外国购房者购买农业用地（例如弗吉尼亚州⁹）或军用设施和关键基础设施附近的土地进行了限制（例如印第安纳州¹⁰和佛罗里达州¹¹）。

3. 受限制国家和主体类型

如上文所述，多数州的限制购房法案都专门针对中国购房者做出了特别规定。首先，部分法案毫无顾忌地将“外国”一词的范围仅仅限于所谓的对美国产生“国家安全威胁”的国家并将中国列入其中。例如，佛罗里达州的SB 264法案将受限于该法案的“受关注国家”区别性地定义为中国、俄罗斯、伊朗、朝鲜、古巴、委内瑞拉、及叙利亚¹²；阿拉巴马州将“受关注国家”定义为中国（包括台湾）、伊朗、朝鲜、俄罗斯¹³；印第安纳州法案下的受限制国家主要包括中国、伊朗、朝鲜和俄罗斯¹⁴。其次，另一部分法案则直接与美国现行的制裁性清单挂钩，从而将被美国制裁的中国企业、个人等纳入其管辖范围之内。

此外，同样是针对中国相关主体作出限制，各州对“中国自然人”的身份认定也存在一定区别。例如，佛罗里达州将“中国自然人”定义为“居住在中国但不是美国公民或合法永久居民的人”¹⁵，可能排除了持有非移民签证（例如工作签证）的中国个人；印第安纳州对此则直接将受限主体定义为“中国公民”，并未对居住地进行规定。

综上，大多数州出台的房产禁购法案并未全盘禁止中国个人或实体在州内购房，而是主要针对农业用地、军事设施或关键基础设施附近的土地/房产。此外，该等法案多数不涉及持有美国绿卡或工作签证的中国个人。因此，中国个人或实体不论是出于自用还是投资等目的在美购置房产仍有一定空间。但是，由于多数房产禁购法案要求中国购房者对其地产产权及身份信息等进行申报并对未申报者处以高额的罚款，我们建议，已经购房的中国个人或企业应尽快完成登记以避免产生罚金；同时，拟在美购房的中国个人或企业应在购房前充分了解相关法规下的信息披露等合规义务并将其纳入购房决策中。值得注意的是，多数已出台的房产禁购法案目前仍尚未生效，而且不排除未来有对此类法案的合法性提出挑战的可能（例如是否违反美国宪法），该等法案的后续执行和效力等仍待进一步观察。

[1] 26 U.S. Code § 1445

[2] https://knoxradio.com/2022/12/13/fufeng-looks-forward-to-building-gf-plant-after-cfius-says-it-has-no-jurisdiction/

[3] https://www.tradepractitioner.com/2023/06/cfius-determines-it-lacks-jurisdiction-to-review-chinese-land-acquisition/

[4] https://crsreports.congress.gov/product/pdf/LSB/LSB11013

[5] https://mp.weixin.qq.com/s/t8PR_vBnXhKo18rGb69TXg

[6] State of Montana, State Bill 203, https://leg.mt.gov/bills/2023/billpdf/SB0203.pdf。

[7] State of Tennessee，

House Bill No. 40，https://publications.tnsosfiles.com/acts/113/pub/pc0369.pdf#page=3。

[8] State of North Dakota，Senate Bill 2371，https://ndlegis.gov/assembly/68-2023/regular/documents/23-1043-05000.pdf#page=2。

[9] State of Virginia，https://lis.virginia.gov/cgi-bin/legp604.exe?231+ful+CHAP0765+pdf#page=2。

[10] State of Indiana，State Act No. 477，

https://iga.in.gov/pdf-documents/123/2023/senate/bills/SB0477/SB0477.04.ENRH.pdf#page=4。

[11] State of Florida，State Bill 264，https://laws.flrules.org/2023/33#page=9。

[12] State of Florida，State Bill 264，https://laws.flrules.org/2023/33#page=12。

[13] State of Alabama，House Bill 378，https://arc-sos.state.al.us/ucp/L1272977.AI1.pdf#page=3。

[14] State of Indiana，State Act No. 477，

https://iga.in.gov/pdf-documents/123/2023/senate/bills/SB0477/SB0477.04.ENRH.pdf#page=3。

[15] State of Florida，State Bill 264，section 692.204(1)(a)(4)，https://laws.flrules.org/2023/33#page=9。