非国有办公用房的承租人能否以受新冠疫情或其防控措施影响为由要求减免租金？

2022年12月26日晚，国务院应对新型冠状病毒感染疫情联防联控机制综合组印发《关于对新型冠状病毒感染实施“乙类乙管”的总体方案》，代表着近三年以来的严格防疫措施全面降级、影响合同履行的“疫情管控”因素基本解除，受疫情防控影响的合同也进入清理、结算阶段。其中就承租非国有办公用房ⁱ的承租人而言，其受疫情防控影响程度与从事餐饮、零售等行业的承租人存在一定区别，并且出租人的非国有身份也导致在减免租金的问题上缺少有强制力的政策规制，合同双方通过协商解决争议的难度较大。因此，本文尝试从法律适用意见和司法实例的角度，就承租非国有办公用房的承租人能否以受新冠疫情及其防控措施影响为由要求减免租金的问题作简要的整理和分析。

一、承租非国有房产减免租金的法律适用意见汇总

在疫情管控时期，全国各地、各级政府、法院就涉新冠疫情的房屋租赁合同纠纷出台了一系列的政策ⁱⁱ和法律适用意见。仅就出租人为非国有企事业单位的租赁合同，承租人理论上可依据“不可抗力”和“情势变更”两种规则同出租人协商减免租金或向法院起诉要求出租人减免租金，其中：（1）如果疫情或者疫情防控措施直接导致合同无法履行或房屋无法正常使用的，承租人可依“不可抗力”规则要求免除其部分或者全部租金；（2）如果疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，承租人可依“情势变更”规则结合公平原则要求酌减租金。

然而，考虑到疫情或者疫情防控措施对办公用房承租人和从事餐饮、零售等行业的商铺承租人在生产、经营及合同内容方面的影响差别很大（例如，①在提供餐饮、零售等服务的窗口型经营商铺租赁合同中常见的“租金与销售收入挂钩”条款鲜见于办公写字楼的租赁协议中；②疫情及疫情防控措施可能发生的线下营业禁令对办公写字楼承租人的影响远小于提供餐饮、零售等服务的窗口型经营商铺承租人的影响）；并且除个别省市外，极其严格的疫情防控措施所持续的时间较租赁合同的租赁期限而言也较短、较分散，办公用房的承租人举证证明“疫情或者疫情防控措施直接导致合同无法履行或房屋无法正常使用”的难度较大。本文摘取了部分法院与“承租非国有办公用房”相关的法律适用意见如下：

二、各地司法裁判的裁判案例情况简述

由于上述法律适用意见在事实判断标准问题上的表述较为原则化，法官在认定疫情或者疫情防控措施对租赁合同影响大小的问题上有较大的权力，这都使得仅依靠上述法律适用意见判断个案中减免租金的请求权基础及确定减免幅度的不确定性增大。为进一步判断疫情影响下承租非国有办公用房承租人要求减免租金的现实可行性及法院在司法裁判中的关注要点，本文整理了部分地方法院有关“出租人为非国有企事业单位”、“租赁场地为办公用途（写字楼）”及“承租人请求减免租金”的代表性案例。在这些案例中，多数法院称其需要结合租赁期长短、承租人损失和疫情防控的关联度对办公用途的房屋租赁合同是否减免租金的问题予以综合判定，我们注意到：

首先，从承租人对请求权基础的选择看，除极少数一审法院认为疫情直接导致办公用途的房屋出租人与承租人之间租赁合同的履行出现重大障碍，构成不可抗力之外，多数承租人以不可抗力为依据要求减免租金的诉请均被法院驳回ⁱⁱⁱ。法院认为结合本辖区执行严格疫情防控措施的期限与租赁期长短的比较、疫情防控对承租人实际使用办公用房的影响及承租人的损失和疫情防控的关联度等因素判断，疫情防控措施对办公用房租赁合同的影响未达到致使合同不能履行的程度，不构成不可抗力；多数法院的裁判观点中，法院认为疫情及疫情防控措施会导致承租人营业收入明显减少，出租人与承租人应当依据情势变更规则对减免房租事宜进行协商，协商不成的，法院将根据公平原则酌减租金。

其次，从裁判结果分析，多数承租人因疫情减免租金的请求得到了法院的支持，但基于公平原则（共同抗疫、共担风险），法院一般不会支持承租人免除特定时间段内全部租金的请求，最终的减免幅度由法院综合判断。

再次，在不同承租人承租同一写字楼办公场地的多个案例中，法院酌定减免租金金额并不相同。并且，也鲜见有判决充分论证法官如何判断疫情因素的影响大小以及法官作出判断的证据依据；因此，为了争取有利判决，我们建议租赁合同当事人要尽可能保留并提交必要的证据（例如证明疫情因素是否影响承租人对租赁房屋使用的证据、疫情因素是否导致承租人收入明显减少的证据及当地实施严格防疫管控措施的公告等）。

相关案例详细情况如下：

三、结语

因新冠疫情及疫情防控措施原因，承租人可以申请减免其承租的非国有办公用房的租金；如果租赁合同双方无法就此问题协商一致，结合疫情对办公用房租赁合同履行的影响、上述法律适用意见及司法实例，我们建议出租人和承租人着重关注疫情防控措施的期限与租赁期长短、疫情防控对承租人实际使用办公用房的影响等因素并准备相关证明，以便在争议中取得更有利的判决。

i. 区别于从事餐饮、零售、培训等行业使用的商铺，本文所述的办公用房是指企业租赁并用于办公的场地（写字楼）。

ii 一些地方出台了对于受新冠肺炎疫情影响企业的扶持及引导政策，其中涉及对非国有企事业单位的出租人主动减免租金的鼓励性政策，此类政策对于承租人申请减免承租非国有办公用房的租金事宜有一定的借鉴意义，但由于其仅为鼓励性质的政策并碍于本文篇幅所限，暂未一一整理。

iii 裁判观点参见 (2021)京0105民初54822号、(2021)京03民终8093号及(2021)京0102民初17748号等案例。

iv 另有不同承租人承租同一写字楼其他办公用房的案例，见(2021)京02民终15752号、(2021)京02民终15751号、(2021)京02民终15754号，以上案例与摘录案例的裁判观点完全一致。

v 另有不同承租人承租同一写字楼其他办公用房的案例，见(2021)川01民终26150号，以上案例与摘录案例的裁判观点完全一致。