不良房地产资产收购相关法律问题（三）
收购方案比较
实践中，收购不良房地产有多种形式。有的收购持有不良房地产的公司的股权，有的直接收购不良房地产，还有的先收购不良贷款债权，然后参与房地产拍卖。下表列举了几种不同方案，并对其利弊做了简要的对比。
序号
方案概述
利
弊
1
受让人从原债权人受让债权，申请变更执行申请人，参与房地产拍卖。
1、受让人购买房地产后，无须对被执行人其他债务承担责任；
2、受让人以折扣价格受让债权，相当于以低价购得房地产；
3、即便受让人未能购得房地产，仍能从房地产出售所得优先获得偿还，并能获得部分收益（即，债权优先受偿金额与债权转让价款之间的差额）。
1、税费成本高。若竞买成功，受让人需要缴纳拍卖成交价款约3%的契税和万分之五的印花税。被执行人需要缴纳增值税及其附加、土地增值税、企业所得税、印花税等；
2、现金支出压力较大。在受让人获得房地产之前，可能需要支出一笔可观的资金受让债权，而能否顺利获得房地产存在不确定性；即便可以获得，也可能需要另行支付一笔可观的购房款。即使法院同意以债权冲抵购房款，仍需支付原债权人对被执行人的全部债权（包括本金、利息、违约金、迟延履行期间的债务利息等）与成交价之间的差额等；
3、从受让人缴纳拍卖成交价款至受让人持有的债权从拍卖成交价款中获得优先受偿的时间可能较长；
4、被执行人可能不愿配合，以执行异议、执行异议复议等方式拖延执行程序，甚至阻挠房地产交接；
5、受让人受让债权后，如被执行人被申请破产，需要经过较长的时间受让人才能参与房地产竞买，获得清偿。
2
受让人直接参与房地产拍卖，不受让原债权人债权。
1、受让人购买房地产后，无须对被执行人其他债务承担责任；
2、在成功竞得房地产前，无须支付任何款项（竞买保证金除外，该竞买保证金可以退回或冲抵拍卖成交价款）；
3、无须担心被执行人是否会被申请和宣告破产。
1、税费成本高；
2、交易价格高，无法获得折扣；
3、被执行人可能不愿配合，以执行异议、执行异议复议等方式拖延执行程序，甚至阻挠房地产交接；
4、无法直接掌握拍卖的时间节点；
5、囿于身份问题，与执行法官直接沟通的便利度不如方案1，可能难以获得全面的信息。
3
债务人将房地产作价出资设立新公司，受让人受让新公司股权。
1、税费成本相对低，无须缴纳契税、增值税等税费；
2、无须对债务人的债务承担责任，而且新公司债务负担相对小；
3、无须担心债务人是否会被申请和宣告破产；
4、债务人配合度高。
1、需要同债务人现有全部债权人达成一致意见。如果已经进入诉讼或者执行程序，须取得法院的同意，否则，该方案无法实施，因此，需要时间较长，不确定性较大；
2、受让人很可能需要先支付可观的资金，才能同债权人达成和解。
4
受让人受让债务人的股权，间接取得房地产。
1、税费成本相对低；
2、债务人配合度高。
1、同上述1-2点；
2、需要间接对债务人的债务承担责任；
3、需考虑债务人股东当前债务情况，并避免因交易价格不公允而导致股东的债权人主张行使撤销权；
4、如果债务人进入破产程序，房地产作为债务人的资产将用作偿还其对外债务，股东权利将失去价值。
