《房地产开发企业资质管理规定》修订之要点解读

2022年3月15日，住房和城乡建设部（“住建部”）发布《关于修改〈房地产开发企业资质管理规定〉的决定》（“新资质规定”）。本文旨在归纳本次修订的主要内容。

一、减少资质等级分类

根据《房地产开发企业资质管理规定(2015年修订)》（“原资质规定”），房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目；二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。

根据新资质规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二两个资质等级。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建筑规模不受限制；二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。

二、降低资质条件的要求

与原资质规定相比，一级房地产开发企业所应具备的条件并无实质性变化，仅是将原资质规定要求的“持有资格证书的专职会计人员不少于4人”修改为“专职会计人员不少于4人”。

对于二级房地产开发企业所应具备的条件，新资质规定删除了原资质规定关于经营年限、业绩要求、既往工程合格率、未发生过重大工程质量事故的规定，仅保留关于专业技能人员配备及质量体系要求的规定，且降低了该类规定的门槛，具体为：

（1）要求申请企业有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，其中专职会计人员不少于2人（原资质规定对此的要求为：有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人）；

（2）要求申请企业工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有统计人员（原资质规定的要求为：工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称）；

（3）要求申请企业具有完善的质量保证体系（原资质规定的要求为：具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度）。

三、删除暂定资质相关规定

根据原资质规定，新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件到房地产开发主管部门备案，房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》；《暂定资质证书》有效期1年，房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年；自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长，房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级，房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级；申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。

新资质规定删除了上述规定，且未进一步作出有关暂定资质的规定。据此，我们理解，新设企业如符合二级房地产开发企业的条件，则可申请二级资质。

四、简化申请材料

原资质规定未就不同等级的资质申请规定不同的申请文件，而是用统一条款加以规定，有待在实践中对规定内容进行细化，且申请文件中包含“其他有关文件、证明”这类兜底性表述。

新资质规定就一级和二级资质分别规定了不同的申请文件，并对申请事宜更加具有针对性；新资质规定取消了提交企业资产负债表的要求，并取消了兜底性表述，代之以对申请文件进行了穷尽式列举。

五、明确申请程序

根据新资质规定，申请核定资质的房地产开发企业，应当通过相应的政务服务平台提出申请。一级资质仍由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；二级资质由省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门或者其确定的设区的市级人民政府房地产开发主管部门审批。经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书，资质证书有效期为3年。